اخبار ویژه »
شناسه خبر : 27772
پرینتخانه » اقتصادی, مطالب روزنامه, ویژه
تاریخ انتشار : ۰۲ شهریور ۱۳۹۹ - ۸:۰۹ |
در گفت‌و‌گوی کارشناسان با «رسالت» تبیین شد؛
بیم و امید بورس مسکن
بخش زمین و مسکن در اقتصاد کشور به‌شدت مستعد سوداگری هستند و سوداگران تلاش می‌کنند کنترل این بخش را به دست بگیرند. قیمت‌های فعلی در این بخش بسیار جلوتر از تورم در کشور افزایش پیداکرده و به همین علت قرار است مسکن، املاک و مستغلات به بورس وارد شوند تا از این طریق به تعدیل قیمت‌ها تا حدودی کمک شود.
نفیسه امامی
بخش زمین و مسکن در اقتصاد کشور به‌شدت مستعد سوداگری هستند و سوداگران تلاش می‌کنند کنترل این بخش را به دست بگیرند. قیمت‌های فعلی در این بخش بسیار جلوتر از تورم در کشور افزایش پیداکرده و به همین علت قرار است مسکن، املاک و مستغلات به بورس وارد شوند تا از این طریق به تعدیل قیمت‌ها تا حدودی کمک شود.
مهم‌ترین عامل اثرگذار در قیمت‌گذاری بازار مسکن، بحث عرضه و تولید آن است. ازاین‌رو یکی از مباحثی که به‌طورجدی در ورود مسکن به بورس دنبال می‌شود، تزریق سرمایه‌ها برای تولید مسکن از طریق بورس است. شاید بتوان اولین مزیت در این روش را حفظ ارزش سرمایه افراد عنوان کرد، زیرا از این طریق مردم مانند سایر بازارها، نگران افت ارزش سهام خود نخواهند بود. با ورود املاک و مسکن به بورس، شرکت‌های بزرگ و قوی به این عرصه وارد می‌شوند و بخش مسکن از مدل فردمحور و شخصی‌ساز خارج می‌گردد.
از سوی دیگر بعضی از کارشناسان معتقدند شاید ورود مسکن به بورس بتواند رونق کاذب برای بازار به وجود بیاورد، اما اساسا نمی‌تواند مسئله خانه‌دار نشدن مردم را حل کند. مسکن به یک کالای سرمایه‌ای در کشور تبدیل‌شده است. طبق آمار ارائه‌شده تقاضای مصرفی در بازار مسکن ۳۰ درصد بوده و ۷۰ درصد مالکیت باهدف کالای سرمایه‌ای صورت گرفته است. ورود مسکن به بورس هم عاملی در جهت تبدیل‌شدن مسکن به کالای سرمایه‌ای است.
ایرج رهبری نایب رئیس انجمن انبوه‌سازان در گفت‌وگو با «رسالت»، با اشاره به تبعات ورود مسکن به بورس گفت: «اگر مسکن وارد بورس شود با دست خودمان این بازار را از بخش مصرفی به سمت بخش سرمایه‌ای سوق داده‌ایم، درصورتی‌که برای تعدیل شدن قیمت‌ها، مسکن باید از بخش سرمایه‌ای به مصرفی وارد شود. کالاهای مختلف مانند کشاورزی، صنعتی، نفتی و فولاد که پیش‌ازاین وارد بورس شده‌اند، افزایش قیمت پیداکرده‌اند و به‌طورقطع برای مسکن هم این اتفاق خواهد افتاد.»
وی افزود: «مسکن با محصولات کارخانه‌های تولیدی متفاوت است، زیرا قیمت تمام‌شده هر کالا مشخص و ثابت است، اما برای مسکن نمی‌توان قیمت ثابتی در نظر گرفت، زیرا قیمت هر منطقه با مناطق دیگر تفاوت دارد. ادعا می‌شود در بورس می‌توان برای قیمت مسکن شفاف‌سازی کرد، اما اگر قیمت بالا برود چه شفاف‌سازی برای مردم انجام خواهد گرفت.» رهبری با بیان این‌که با آزاد شدن املاک و زمین‌های دولتی در بورس، کنترل از دست دولت خارج می‌شود، افزود: «با ورود زمین به بورس، قانون ساماندهی حمایت از تولید و عرضه مسکن عملیاتی نمی‌شود تا از طریق آن زمین‌های دولتی در اختیار سازندگان قرار گیرد و بعد از ساخته‌شدن، باقیمت مناسب به افراد مستضعف واگذار گردد، زیرا اختیار آن‌ها از دست دولت خارج می‌شود. در این شرایط عده‌ای سرمایه‌دار، زمین‌های دولتی را می‌خرند و کنترل قیمت هم به دست آن‌ها می‌افتد.»
وی با اشاره به امکان خرید خانه متری از طریق بورس افزود: «خرید زمین به‌صورت متری از طریق بورس برای افراد، خانه محسوب نمی‌شود، زیرا قیمت‌ها در بخش مسکن همواره رو به افزایش است و درصورتی‌که پنج‌متر از خانه‌ای خریداری شود، امکان اضافه کردن پول برای بالا بردن متراژ آن وجود ندارد، زیرا قیمت مسکن در همه نقاط بالا رفته است. اگر سرمایه پنج‌متری افزایش پیداکرده باشد، بالطبع قیمت در دیگر نقاط هم بالا رفته است، مگر این‌که در نقطه دیگر باقیمت پایین‌تر،متراژ بالاتری خریداری شود.» وی در پاسخ به این سؤال که آیا ورود نقدینگی به بخش مسکن از طریق بورس می‌تواند منجر به رونق در ساخت‌وساز و عرضه بیشتر مسکن گردد، گفت: «نمی‌توان افراد در بورس را مجبور به ادامه فعالیت در بخش مسکن کرد، زیرا به‌طور قطعی نمی‌توان پیش‌بینی کرد فردی که در مسکن به سود رسیده، بازهم در این بخش سرمایه‌گذاری کند زیرا احتمال دارد سرمایه خود را در بخش‌های دیگر مانند نفت وارد کند. »وی در پایان سخنانش تأکید کرد: «ورود مسکن به بورس نه‌تنها کمکی به آن در جهت تعدیل قیمت‌ها نمی‌کند، بلکه وضعیت آن را به‌مراتب بدتر می‌کند. وقتی بخش مصرفی مسکن به بخش سرمایه‌ای تبدیل شود، نباید انتظار داشت که قیمت آن پایین بیاید، زیرا سرمایه‌گذار به دنبال منافع بیشتر از سود بانکی است. بنابراین دلیلی برای ارزان شدن مسکن وجود ندارد، زیرابه هر میزان بخواهد قیمت مسکن را بالا می‌برد.»
بورس، قیمت مسکن را به‌طور واقعی تعدیل می‌کند
مهدی دارابی تحلیلگر بازار سرمایه، ورود مسکن به بورس را عاملی در جهت تعدیل قیمت آن دانست و به «رسالت» گفت: «هدف از ورود مسکن به بورس، تعدیل قیمت و کمک به افزایش عرضه مسکن است، تا بازار املاک و مستغلات و به‌طورکلی همه بازار مسکن از ریل کنونی به ریل جدید منتقل شود و مشکلات فعلی قابل‌حل باشند. »
وی ادامه داد: «امروز مسکن به یکی از معضلات بزرگ برای خانواده‌های ایرانی تبدیل‌شده است و دلیل آن‌هم به میزان پایین توانایی مالی خانوارها، سرمایه اندک بخش ساختمان و شفافیت بازار املاک و مستغلات مربوط می‌شود. ما در حال حاضر نظام کشف قیمت عادلانه برای مسکن نداریم. وقتی شما به بنگاه برای خرید ملک مراجعه می‌کنید، هرگز نمی‌توانید قیمت‌های پیشنهادی را
راستی آزمایی کنید، بنابراین امکان شفاف‌سازی قیمت‌ها وجود ندارد.» دارابی با اشاره به این‌که پروژه‌های ساختمانی بسیار گران و هزینه‌بر شده‌اند، افزود: «نظام تولید مسکن در ایران فردمحور است و در عمل پاسخگوی نیازها نیست. ما سازنده‌های بزرگ و شرکت‌های قوی نداریم و به همین علت مسکن برای ما گران تمام می‌شود، زیرا هزینه گزافی برای آماده‌سازی آن‌ها پرداخت می‌گردد. تولید مسکن هم شخصی‌ساز است و از تکنولوژی جدید و مسائل مربوط به آن بی‌بهره است.»این کارشناس بازار سرمایه یادآور شد: «از سوی دیگر خانوارها برای خرید، ابزارهای مالی چندانی در اختیار ندارند. نظام بانکی، وام‌های محدودی می‌دهد که محدودیت‌های خاص خود را هم دارد و نمی‌تواند به خانوارها کمک کند، درصورتی‌که در کشورهای دیگر به میزان ۸۰ تا ۹۰ درصد قیمت خانه‌ها را وام می‌دهند.» دارابی ادامه داد:
«بورس مسکن می‌آید تا این سه معضل را برطرف کند و با شفاف‌سازی، تأمین ابزارهای مالی را برای سازندگان و خریداران متنوع کند. هدف این است این مشکلات رفع شوند تا به شرایط بهتری دست پیدا کنیم.» به گفته دارابی، «بورس، قیمت‌ها را تعدیل واقعی می‌کند و نه تعدیل قیمت اسمی. در کشور تورم وجود دارد، اما ورود مسکن به بورس سرعت‌بالا رفتن قیمت‌ها را متناسب با تورم خواهد کرد، زیرا اکنون قیمت‌ها بسیار شدیدتر از تورم در حال افزایش هستند.»وی در پایان سخنانش با تأکید بر این‌که رفع مشکل مسکن نیازمند جهش در تولید مسکن است، افزود: «با افزایش نقدینگی در این بخش از طریق بورس، می‌توان به افزایش عرضه کمک کرد. زمانی که ما جهش تولید نداریم، مشکلات ادامه خواهند داشت. وقتی در تهران بیش از ۴۰ درصد از خانوارها مستأجر هستند، نشان می‌دهد با کمبود مسکن مواجه هستیم که باید برای رفع آن چاره‌ای اندیشید.»آنچه مسلم است رکود مسکن در شرایط فعلی عمدتا به دلیل قیمت‌های بالای واحد‌های مسکونی است. خانه‌های زیادی اکنون در بازار هست که بیشتر از نیاز مردم نیست، اما تقاضای مثبت برای آن‌ها وجود ندارد. تا زمانی که این خانه‌ها به قیمت مناسب برنگردد، چه به‌صورت سهام وارد بورس شود یا خیر، بازار مسکن به رونق بازنمی‌گردد.
بخش زمین و مسکن در اقتصاد کشور به‌شدت مستعد سوداگری هستند و سوداگران تلاش می‌کنند کنترل این بخش را به دست بگیرند. قیمت‌های فعلی در این بخش بسیار جلوتر از تورم در کشور افزایش پیداکرده و به همین علت قرار است مسکن، املاک و مستغلات به بورس وارد شوند تا از این طریق به تعدیل قیمت‌ها تا حدودی کمک شود.
مهم‌ترین عامل اثرگذار در قیمت‌گذاری بازار مسکن، بحث عرضه و تولید آن است. ازاین‌رو یکی از مباحثی که به‌طورجدی در ورود مسکن به بورس دنبال می‌شود، تزریق سرمایه‌ها برای تولید مسکن از طریق بورس است. شاید بتوان اولین مزیت در این روش را حفظ ارزش سرمایه افراد عنوان کرد، زیرا از این طریق مردم مانند سایر بازارها، نگران افت ارزش سهام خود نخواهند بود. با ورود املاک و مسکن به بورس، شرکت‌های بزرگ و قوی به این عرصه وارد می‌شوند و بخش مسکن از مدل فردمحور و شخصی‌ساز خارج می‌گردد.
از سوی دیگر بعضی از کارشناسان معتقدند شاید ورود مسکن به بورس بتواند رونق کاذب برای بازار به وجود بیاورد، اما اساسا نمی‌تواند مسئله خانه‌دار نشدن مردم را حل کند. مسکن به یک کالای سرمایه‌ای در کشور تبدیل‌شده است. طبق آمار ارائه‌شده تقاضای مصرفی در بازار مسکن ۳۰ درصد بوده و ۷۰ درصد مالکیت باهدف کالای سرمایه‌ای صورت گرفته است. ورود مسکن به بورس هم عاملی در جهت تبدیل‌شدن مسکن به کالای سرمایه‌ای است.
ایرج رهبری نایب رئیس انجمن انبوه‌سازان در گفت‌وگو با «رسالت»، با اشاره به تبعات ورود مسکن به بورس گفت: «اگر مسکن وارد بورس شود با دست خودمان این بازار را از بخش مصرفی به سمت بخش سرمایه‌ای سوق داده‌ایم، درصورتی‌که برای تعدیل شدن قیمت‌ها، مسکن باید از بخش سرمایه‌ای به مصرفی وارد شود. کالاهای مختلف مانند کشاورزی، صنعتی، نفتی و فولاد که پیش‌ازاین وارد بورس شده‌اند، افزایش قیمت پیداکرده‌اند و به‌طورقطع برای مسکن هم این اتفاق خواهد افتاد.»
وی افزود: «مسکن با محصولات کارخانه‌های تولیدی متفاوت است، زیرا قیمت تمام‌شده هر کالا مشخص و ثابت است، اما برای مسکن نمی‌توان قیمت ثابتی در نظر گرفت، زیرا قیمت هر منطقه با مناطق دیگر تفاوت دارد. ادعا می‌شود در بورس می‌توان برای قیمت مسکن شفاف‌سازی کرد، اما اگر قیمت بالا برود چه شفاف‌سازی برای مردم انجام خواهد گرفت.» رهبری با بیان این‌که با آزاد شدن املاک و زمین‌های دولتی در بورس، کنترل از دست دولت خارج می‌شود، افزود: «با ورود زمین به بورس، قانون ساماندهی حمایت از تولید و عرضه مسکن عملیاتی نمی‌شود تا از طریق آن زمین‌های دولتی در اختیار سازندگان قرار گیرد و بعد از ساخته‌شدن، باقیمت مناسب به افراد مستضعف واگذار گردد، زیرا اختیار آن‌ها از دست دولت خارج می‌شود. در این شرایط عده‌ای سرمایه‌دار، زمین‌های دولتی را می‌خرند و کنترل قیمت هم به دست آن‌ها می‌افتد.»
وی با اشاره به امکان خرید خانه متری از طریق بورس افزود: «خرید زمین به‌صورت متری از طریق بورس برای افراد، خانه محسوب نمی‌شود، زیرا قیمت‌ها در بخش مسکن همواره رو به افزایش است و درصورتی‌که پنج‌متر از خانه‌ای خریداری شود، امکان اضافه کردن پول برای بالا بردن متراژ آن وجود ندارد، زیرا قیمت مسکن در همه نقاط بالا رفته است. اگر سرمایه پنج‌متری افزایش پیداکرده باشد، بالطبع قیمت در دیگر نقاط هم بالا رفته است، مگر این‌که در نقطه دیگر باقیمت پایین‌تر،متراژ بالاتری خریداری شود.» وی در پاسخ به این سؤال که آیا ورود نقدینگی به بخش مسکن از طریق بورس می‌تواند منجر به رونق در ساخت‌وساز و عرضه بیشتر مسکن گردد، گفت: «نمی‌توان افراد در بورس را مجبور به ادامه فعالیت در بخش مسکن کرد، زیرا به‌طور قطعی نمی‌توان پیش‌بینی کرد فردی که در مسکن به سود رسیده، بازهم در این بخش سرمایه‌گذاری کند زیرا احتمال دارد سرمایه خود را در بخش‌های دیگر مانند نفت وارد کند. »وی در پایان سخنانش تأکید کرد: «ورود مسکن به بورس نه‌تنها کمکی به آن در جهت تعدیل قیمت‌ها نمی‌کند، بلکه وضعیت آن را به‌مراتب بدتر می‌کند. وقتی بخش مصرفی مسکن به بخش سرمایه‌ای تبدیل شود، نباید انتظار داشت که قیمت آن پایین بیاید، زیرا سرمایه‌گذار به دنبال منافع بیشتر از سود بانکی است. بنابراین دلیلی برای ارزان شدن مسکن وجود ندارد، زیرابه هر میزان بخواهد قیمت مسکن را بالا می‌برد.»
بورس، قیمت مسکن را به‌طور واقعی تعدیل می‌کند
مهدی دارابی تحلیلگر بازار سرمایه، ورود مسکن به بورس را عاملی در جهت تعدیل قیمت آن دانست و به «رسالت» گفت: «هدف از ورود مسکن به بورس، تعدیل قیمت و کمک به افزایش عرضه مسکن است، تا بازار املاک و مستغلات و به‌طورکلی همه بازار مسکن از ریل کنونی به ریل جدید منتقل شود و مشکلات فعلی قابل‌حل باشند. »
وی ادامه داد: «امروز مسکن به یکی از معضلات بزرگ برای خانواده‌های ایرانی تبدیل‌شده است و دلیل آن‌هم به میزان پایین توانایی مالی خانوارها، سرمایه اندک بخش ساختمان و شفافیت بازار املاک و مستغلات مربوط می‌شود. ما در حال حاضر نظام کشف قیمت عادلانه برای مسکن نداریم. وقتی شما به بنگاه برای خرید ملک مراجعه می‌کنید، هرگز نمی‌توانید قیمت‌های پیشنهادی را
راستی آزمایی کنید، بنابراین امکان شفاف‌سازی قیمت‌ها وجود ندارد.» دارابی با اشاره به این‌که پروژه‌های ساختمانی بسیار گران و هزینه‌بر شده‌اند، افزود: «نظام تولید مسکن در ایران فردمحور است و در عمل پاسخگوی نیازها نیست. ما سازنده‌های بزرگ و شرکت‌های قوی نداریم و به همین علت مسکن برای ما گران تمام می‌شود، زیرا هزینه گزافی برای آماده‌سازی آن‌ها پرداخت می‌گردد. تولید مسکن هم شخصی‌ساز است و از تکنولوژی جدید و مسائل مربوط به آن بی‌بهره است.»این کارشناس بازار سرمایه یادآور شد: «از سوی دیگر خانوارها برای خرید، ابزارهای مالی چندانی در اختیار ندارند. نظام بانکی، وام‌های محدودی می‌دهد که محدودیت‌های خاص خود را هم دارد و نمی‌تواند به خانوارها کمک کند، درصورتی‌که در کشورهای دیگر به میزان ۸۰ تا ۹۰ درصد قیمت خانه‌ها را وام می‌دهند.» دارابی ادامه داد:
«بورس مسکن می‌آید تا این سه معضل را برطرف کند و با شفاف‌سازی، تأمین ابزارهای مالی را برای سازندگان و خریداران متنوع کند. هدف این است این مشکلات رفع شوند تا به شرایط بهتری دست پیدا کنیم.» به گفته دارابی، «بورس، قیمت‌ها را تعدیل واقعی می‌کند و نه تعدیل قیمت اسمی. در کشور تورم وجود دارد، اما ورود مسکن به بورس سرعت‌بالا رفتن قیمت‌ها را متناسب با تورم خواهد کرد، زیرا اکنون قیمت‌ها بسیار شدیدتر از تورم در حال افزایش هستند.»وی در پایان سخنانش با تأکید بر این‌که رفع مشکل مسکن نیازمند جهش در تولید مسکن است، افزود: «با افزایش نقدینگی در این بخش از طریق بورس، می‌توان به افزایش عرضه کمک کرد. زمانی که ما جهش تولید نداریم، مشکلات ادامه خواهند داشت. وقتی در تهران بیش از ۴۰ درصد از خانوارها مستأجر هستند، نشان می‌دهد با کمبود مسکن مواجه هستیم که باید برای رفع آن چاره‌ای اندیشید.»آنچه مسلم است رکود مسکن در شرایط فعلی عمدتا به دلیل قیمت‌های بالای واحد‌های مسکونی است. خانه‌های زیادی اکنون در بازار هست که بیشتر از نیاز مردم نیست، اما تقاضای مثبت برای آن‌ها وجود ندارد. تا زمانی که این خانه‌ها به قیمت مناسب برنگردد، چه به‌صورت سهام وارد بورس شود یا خیر، بازار مسکن به رونق بازنمی‌گردد.
برچسب ها
بورس , بورس مسکن , مسکن , نفیسه امامی
به اشتراک بگذارید
https://resalat-news.com/?p=27772
تعداد دیدگاه : ۰
- دیدگاه های ارسال شده توسط شما، پس از تایید توسط رسالت در وب منتشر خواهد شد.
- پیام هایی که حاوی تهمت یا افترا باشد منتشر نخواهد شد.
- پیام هایی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط باشد منتشر نخواهد شد.