درحالی روزهای دی اولین ماه زمستان را سپری می‌کنیم که بازار به ظاهر راکد مسکن پایتخت تغییر جهت داد و به گفته بانک مرکزی  معاملات مسکن شهر تهران ۲۷ درصد افزایش رشد داشته است و بسیاری بر این باورند این افزایش قیمت‌ها نه تنها مانعی در برابر اجرای طرح نهضت ملی مسکن خواهد بود بلکه دامن بخش خصوصی را نیز می‌گیرد . 
اگرچه به ظاهر بازار فعلی مسکن در وضعیتی راکد قرار دارد، اما حالا بانک مرکزی از رشد ۲۷ درصدی معاملات مسکن شهر تهران طی آذرماه در مقایسه با ماه پیش از آن خبر داده و اعلام کرده است که در سومین ماه پاییز متوسط قیمت مسکن ۲/۹ درصد افزایش یافت.
همچنین بر اساس آمار بانک مرکزی تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران درآذر ماه سال ۱۴۰۱، به ۱۰.۲ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل ۲۷.۲ و ماه مشابه سال قبل ۴.۷ درصد افزایش نشان می‌دهد.
بررسی توزیع واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در ماه گذشته نیز  نشان می‌دهد از مجموع ۱۰۱۸۴ واحد مسکونی، واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۲۹ درصدی بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند.
با این وجود سهم مذکور در مقایسه با آذرماه سال قبل ۴.۲ درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با عمر بالا در گروه‌های ۱۱ تا ۱۵ سال و بیش از ۲۰ سال ساخت افزوده شده است.
در این میان کارشناسان مسکن به یک نکته اشاره می‌کنند و آن افزایش تعداد معاملات مسکن است . 
این گروه بر این باور هستند که این پیام نشان می دهد که معاملات مسکن رونق یافته و هر جا که رونق باشد، دلال‌ها هم هستند و از این رو قیمت‌ها را بالا و پایین می‌برند. بنابراین پس از هجوم نقدینگی به بازارهای دارایی نظیر سکه یا طلا و دلار و خودرو    و … حالا شرایط به گونه‌ای شده که پول‌های بزرگ به سمت بازار مسکن هم در حرکت است. آن هم در زمستان که معمولا رونق زیادی در خرید و فروش و معاملات مسکن صورت نمی‌گیرد.
 افزایش قیمت‌ها
آبان ماه امسال، متوسط قیمت هر مترمربع خانه در تهران ۳ میلیون تومان نسبت به مهر ماه رشد کرده بود. آذر ماه ۲ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نسبت به آبان ماه رشد کرد.
این در حالی است که در مهر ماه نسبت به شهریور ماه، به‌طور متوسط ۱.۲ میلیون تومان افزایش قیمت در هر مترمربع واحد مسکونی رخ داده است. به عبارتی، از زمان شروع ناآرامی‌ها در ایران، بازار مسکن تهران با سرعت بالاتری رشد قیمت داشته است.
بررسی‌ها نشان می دهد با این افزایش قیمت، رشد سالانه مسکن در تهران به مرز ۵۰ درصد رسیده است. آذر سال گذشته متوسط قیمت یک متر ملک مسکونی در تهران حدود ۳۲/۵ میلیون تومان بود و حالا در آستانه وارد شدن به ابرکانال ۵۰ میلیون تومانی قرار گرفته است.
 افزایش قیمت ها ادامه دارد
حالا سؤال این است که آیا این افزایش قیمت‌ها ادامه دارد؟فعالان بازار املاک در مقطع کنونی دو  عامل در بازار را رصد می‌کنند. از یکسو نوسان مثبت نرخ دلار اثر مستقیم بر تورم مسکن دارد؛ از سوی دیگر، مطابق الگوی تاریخی، در صورت افزایش نرخ سود بانکی، وزن املاک در سبد دارایی افراد ریسک‌پذیر و ریسک‌گریز تغییر خواهد کرد.
ایرج رهبر ،رئیس انجمن صنفی انبوه سازان تهران   در مورد افزایش قیمت ها گفت: به دلیل توان خرید مردم این بازار نتوانسته همگام با تورم پیشروی کند. لذا این وضعیت تازمانی که ما بتوانیم به تعادل نسبی بین عرضه و تقاضا برسیم ادامه خواهد داشت.
وی افزود: بخش مسکن سهم بزرگی در اقتصاد کلان کشور دارد و هر تغییر و تحولی در اقتصاد کلان کشور به وجود بیاید تأثیر قابل توجهی در بازار مسکن خواهد داشت.وی افزود: باتوجه به تورمی که بر اقتصاد کشور حاکم است به مراتب از آنجایی که مسکن سهم بزرگی از اقتصاد کشور دارد بر آن تأثیرگذار خواهد بود. هرچند بازار مسکن نسبت به تورم افزایش قیمت نداشته است و عقب تر از تورم حرکت کرده است.
او گفت: احتمال افزایش قیمت وجود دارد اما اینکه بگوییم قیمت مسکن طی ماه های آتی همگام با تورم پیش خواهد رفت، اینطور نیست .
وی خاطرنشان کرد: اگر به بازار رقابتی برسیم و به قدری تولید داشته باشیم که تولیدکنندگان برای فروش و عرضه کالایشان با یکدیگر رقابت کنند می توانیم به ثبات قیمت برسیم.
 نگاه معامله گران
معادله قیمت مسکن در شرایط کنونی با دو متغیر «نرخ دلار» و «نرخ سود سپرده‌های بانکی»، در ارتباط است. فعالان بازار مسکن، هم‌‌اکنون به دو علت عمده بازارهای دلار و پول را دیده‌‌بانی و رصد می‌کنند. چرا که ادامه رشد دلار به معنای «افزایش انتظارات تورمی» و افزایش میل به خرید سرمایه‌‌ای ملک خواهد بود. البته در چنین وضعیتی، شرایط برای خانه‌‌اولی‌‌ها سخت‌‌تر خواهد شد. از سوی دیگر، افزایش نرخ سود بانکی در حدی که برای سپرده‌گذاران جذاب شود، می‌تواند بخش قابل توجهی از تقاضای سرمایه‌‌گذاری ملکی را به بازار پول هدایت کند.
بسیاری از کارشناسان نیز تأکید دارند اگرچه در شرایط فعلی بانک مرکزی بنا را بر کاهش قیمت ارز گذاشته است اما به نظر می‌رسد که این سیاست دوام چندانی نداشته باشد. نرخ دلار باعث تحریک سرمایه گذاران ملکی می‌شود و افزایش نرخ سود بانکی نیز مسیر سرمایه گذاران را تغییر می‌دهد .  
 امکان تثبیت قیمت مسکن وجود دارد
کارشناسان بر این باورند که از جمله مؤلفه هایی که نسبت نیاز به تقاضای بازار را نشان  ثبات قیمت یا عدم افزایش قیمت است.
این گروه از تحلیلگران بر این باورند که هر چقدر قیمت ملک به نوسانات قیمت ارز پیوند بخورد ، افزایش قیمت مسکن روی خواهد داد اما با کاهش قیمت دلار، این افزایش به همان سرعت قیمت دلار کاهش نخواهد یافت و بنابراین اثر آن بر بازار ملک باقی می ماند. از این رو برای مهار شارژ ارزی تورم ملکی، لازم است قیمت دلار به میزان محسوسی کاهش یابد و اندک کاهش قیمت دلار تأثیر چندانی بر قیمت ملک نخواهد داشت.
از منظر این گروه هرچقدر تولید را تقویت و افزایش دهیم شاید امکان دسترسی به ثبات قیمت مسکن را داشته باشیم. بنابراین برطرف شدن تدریجی نیاز مسکن منجر به ثبات قیمت خواهد شد.
 نهضت ملی مسکن
به یاد داشته باشیم که نهضت ملی مسکن یکی از وعده هایی بود که دولت سیزدهم برای رفع مشکل مسکن ارائه کرد. طرحی که همچنان در اولین گام‌های خود ثابت مانده است. بسیاری بر این باورند که این شرایط فعلی نیز کار دولت را برای تحقق وعده خود سخت تر می‌کند . 
فرشید  پورحاجت، عضو هیئت مدیره کانون انبوه‌سازان دراین باره  اظهار داشت: قیمت ارز، از بازیگران اصلی پروژه نهضت ملی مسکن محسوب می‌شود. البته پایین بودن توان متقاضیان و نبود منابع بانکی لازم هم از دیگر مشکلات است. وی افزود: بسیاری از متقاضیان واحدهای نهضت ملی مسکن بعد از واریز۴۰ میلیون تومان آورده اولیه، توان پرداخت آورده‌های بعدی را ندارند. این باعث ریزش متقاضیان و متعاقبا کندی فعالیت‌های ساختمانی می‌شود. 
دست اندرکاران بخش ساخت و ساز عقیده دارند که دولت باید برای موفقیت در این طرح از طریق دیگری نبود آورده متقاضيان را جبران کند تا این طرح به سرنوشت مسکن مهر مبتلا نشود . 
این گروه تأکید دارند : دولت  باید از طریق افزایش سقف تسهیلات، منابع مورد نیاز خود را جبران کند . 
عضو هیئت مدیره کانون انبوه‌سازان درباره افزایش حدود ۵۱ درصدی هزینه ساخت یادآور شد: این آمار مربوط به بهار امسال و دلار حدود ۳۲ هزار تومان است. اگر آمار جدید ارائه شود اعداد و ارقام متفاوت خواهد بود. تورم فقط دامن پروژه‌های نهضت ملی را نمی‌گیرد بلکه مربوط به ساخت و ساز بخش خصوصی هم می‌شود.