گروه اقتصادی 
این روزها معضل مسکن در کشور بسیار جدی شده و مردم از این معضل تحت فشار بوده و از مسئولان می خواهند با برنامه ریزی منسجم مشکل مسکن را حل کنند،« رسالت» در سلسله گفت وگوهایی قصد دارد به این موضوع بپردازد در اولین گفت وگو با هادی گنجی، کارشناس ارشد مسکن در این باره به صحبت نشسته ایم:
هادی گنجی، کارشناس ارشد مسکن در گفت وگو با «رسالت» درباره آخرین وضعیت معاملات در۶ ماهه گذشته گفت:وضعیت بازار مسکن با توجه به دیتاهای موجود رکود را نشان می دهد، در بحث دیتا نیز حجم معاملات مطرح است، کماکان در حال افزایش قیمت نیز هستیم و این افزایش قیمت نیز بحث بنیادی و فاندامنتال نبوده و بیشتر به علت مسائل روانی و بی قانونی است.
بحث دیگر افزایش قیمت نیز به علت تاثیر همسایگی قیمت ها است بدین معنا که در برخی نقاط شهر قیمت ها افزایش پیدا کرده و در برخی دیگر نیز افزایش قیمت رخ می دهد، یعنی اگر منطقه یک یا دو شهرداری تهران افزایش قیمت داشته باشد با یک فاصله زمانی قیمت مناطق دیگر مانند منطقه ۱۰ نیز افزایش پیدا می کند.
عرضه و تقاضا مسکن مانند عرضه و  تقاضا در کالاهای دیگر نبوده زیرا ابتدا اینکه مسکن به یک کالا سرمایه ای تبدیل شده است، دوم اینکه مسکن در طی ۵۰ سال گذشته یک روند همیشگی صعود قیمتی و استراحت را طی کرده است و مردم به این روند عادت کرده اند. از سال ۹۰ تا سال ۹۸ سالانه ۳۶۰ هزار مسکن ساخته شده است، همیشه در همین میزان نوسان داشتیم اما علت اصلی گران شدن مسکن در سال های اخیر به علت کمبود عرضه نبوده است.
 آقا گنجی علت اصلی گران شدن مسکن در سال های اخیر چیست؟
عامل اصلی گران شدن مسکن سفته بازی،عدم قوانین نظارتی و تبدیل شدن مسکن به یک بازار مالی است، بازار مسکن می تواند حجم زیادی از پول را پارک کند و یکی از محل های فرار مالیاتی، حفظ شدن ارزش پول و بازاری امن است.
  اگر طبق صحبت وزارت مسکن سالانه یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود، آیا می توان به کنترل قیمت امیدوار بود؟
پیش بینی این است که اگر سالانه یک میلیون واحد نیز ساخته شود نمی تواند جلوی افزایش قیمت در مسکن را نگیرد زیرا زیرساخت های نظارتی بر مسکن، همچون بحث های مالیات بر خانه های خالی، مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر سوداگری وجود ندارد و حلقه ای از نظارت وجود ندارد.طبق بررسی ها به سالانه یک میلیون واحد مسکن نیاز داریم و این صحبت نیز غلط بوده که دو میلیون واحد خانه خالی وجود دارد و با عرضه آن می توان بخشی از نیاز بازار را پوشش داد، خانه های خالی در مقیاس خانه های بزرگ و لوکس ساخته شده اند و نمی توان با عرضه آنان بحث تقاضای فعلی را پوشش داد، به عنوان مثال وقتی که بازار خودرو ماشین ارزان قیمتی مانند پراید نیاز داشته باشد نمی توان با عرضه بنز گران قیمت این بحث را جایگزین کرد.
دولت باید با تسهیل گری و افزایش عرضه و فعالیت ویژه در این بخش  این کمبود را حل کند اما ساخت و ساز ومسکن همراه با قوانین نظارتی می تواند مشکل مسکن را حل کند.قیمت مسکن حالت سرریزی دارد باید منطقه بحران مسکن را تشخیص داده و پول هوشمند را رصد کرده، بانک های اطلاعاتی و گردش پول را  رصد کرده که این کار فقط در توان وزارت راه و شهرسازی نبوده و کمک ارگان های دولتی مانند وزارت اقتصاد، سازمان برنامه بودجه و سازمان های دیگر را می طلبد تا با تشخیص جریان پول هوشمند در مسکن بتوان نقطه بحرانی را تشخیص داده و برای آن تصمیم گیری کرد.افرادی که سرمایه دارند می دانند در کجا و در چه محله ای از شهر در بازار مسکن سرمایه گذاری کرده و در اصطلاح پول خود را در آن محل پارک کنند و چقدر پول خود را در گردش نگه داشته و چقدر از پول خود استفاده کنند.
همه بازارهای شهرستان ها و حتی اطراف تهران به شهر تهران نگاه می کنند و به عنوان مثال تهران یک پله گران می شود و پردیس به یک باره چند پله گران می شود و این حالت بیشتر یک حالت روانی است.
می توان با شناسایی مناطق بحرانی و مناطقی که پول هوشمند وارد شده است و عرضه کردن دولت در همان مناطق( در برخی از مناطق دولت زمین ندارد اما ابزار قدرت حاکمیتی دارد و می تواند از آن استفاده کند.) کنترل بازار مسکن یک اقدام چند وجهی است و تنها با افزایش عرضه نمی توان جلوی قیمت خانه را گرفت.
  از لحاظ بنیادی بیشترین عامل افزایش قیمت مسکن چیست؟
سه عامل، رشد نقدینگی، بازارهای موازی و هزینه ساخت در قیمت مسکن نقش دارند.رشد نقدینگی و افزایش حجم پول بیشترین عامل گرانی مسکن است، رشد نقدینگی در دستمزد می آید، رشد نقدینگی در مصالح می آید و باعث افزایش مداوم قیمت مسکن می شود. با افزایش حجم پول بازار بورس چسبندگی ندارد و حالت ریزش به خود می گیرد اما متاسفانه مسکن به یک بازار مالی تبدیل شده که چسبندگی بالایی دارد.
  عامل اصلی زندگی مردم مسکن است و متاسفانه به یک بازار سفته بازی تبدیل شده است، مگر می شود خون را خرید و فروش کرد؟ مگر می توان امنیت را خرید و فروش کرد؟ چرا مسکن امروزه به بی سروته ترین بازار ایران تبدیل شده که همه نوع سازمان دولتی، خصوصی، فرد سرمایه دار و غیره در آن حضور دارند و متولی خاصی نیز ندارد؟
هزینه ساخت تنها ۳۰ درصد و هزینه تملک ۷۰ درصد هزینه ملک است، هزینه عوارض در سال های اخیر به شدت افزایش یافته و تنها عامل افزایش سرسام آور عوامل مختلف مسکن تبدیل یک بازار مصرفی به یک بازار سرمایه ای است که باعث شده همه با نگاه سرمایه ای به آن نگاه کرده و افزایش قیمت ها را در هر بحث به راحتی توجیه کنند.
  تنها مشکل بازار مسکن همین بوده آیا می توان با تبدیل به یک بازار مصرفی مشکل را حل کرد؟
باز هم تاکید می کنم، هیچ موضوعی یک راه حل ندارد و باید با نگاه جامع نگریست، به عنوان مثال اگر معاملات مسکن جرم انگاری شود شوک بیشتری به این بازار وارد می شود و گران تر می شود، اگر صرفا برای کنترل بازار مسکن مالیات بگیرید همان هزینه مالیات بر گردن مردم می افتد و مسکن باز هم گران تر می شود اما اگر مالیات در چرخش بگیریم و بتوانیم سود را دقیقا شناسایی کرده و بر مبنای آن مالیات بگیریم می توان قیمت مسکن را کنترل کرد. 
امروزه در شهر دبی ساز و کاری وجود دارد که قیمت را تعیین می کند که اگر فردی قیمت بالا ارائه کند مقداری نیز از اصل سرمایه او برداشته تا نتواند هر قیمتی در بازار مسکن بگذارد.
اولین قدم برای کنترل قیمت مسکن، کنترل ذی نفعان بوده و سر پیکان نیز مشاوران املاک هستند، بیش از هر خدمتی دیگر در تمام نقاط شهر به ویژه شهرک های جدید مشاور املاک وجود دارد متاسفانه امروز قیمت مسکن رابطه مستقیمی با پورسانت املاک دارد و در این چرخه مشاور املاک از افزایش قیمت مسکن منفعت می برد در صورتی که ساز و کار باید به گونه ای باشد که مشاور املاک نتواند از افزایش قیمت بهره ببرد، دوم ابزارهای نظارتی مانند مالیات است، مالیات امروزی شوخی بیش نبوده که به هیچ وجه نمی تواند قیمت را کنترل کند. سومین بحث نیز بحث عرضه مسکن در مناطق مهم است که باعث افزایش قیمت در کل کشور است.
دولت می تواند در ساخت مشارکت کرده و باید با یک راهکار چند بعدی قیمت مسکن را متعادل کرد.
متاسفانه در کشور ما دیتای کاملی از مسکن از تعداد مستاجران و مالکان وجود ندارد و نبود آماری دقیق باعث شده است که سیاستگذار نتواند برنامه ای دقیق برای مسکن پیاده کند، چرا ما نمی توانیم مالیات بگیریم به علت این است که دیتای کاملی نداریم، کارهایی صورت گرفته اما امروز نیاز داریم به یک دیتای کامل برسیم و اقدامی انجام دهیم تا بازار مسکن به یک آرامشی برسد.
   آیا با توسعه کریدور پر سرعت می توان قیمت مسکن را کنترل کرد؟
پدیده مسکن ایران یک پدیده بحرانی است، کاهش بعد زمان- مکان در کشورهایی جواب می دهد که با کاهش ارزش ملک مواجه بودند و در بازار ایران نتیجه عکس داده و باعث افزایش قیمت خواهد شد دقیقا مشکلی که در مسکن مهر پرند رخ داده و باعث افزایش قیمت در آن نقطه شد.
گنجی در پایان گفت: برای بررسی بازار مسکن باید بازارهای موازی با آن را نیز رصد و کنترل کرد و این موضوع دقت در دیتاهای موجود را نشان می دهد که باید همه به صورت هماهنگ اجرایی شود، باید شاخص های ارزیابی مسکن را مشخص کرد. مسکن را باید با نگاه های مختلف فرهنگی، سیاسی، امنیتی و اقتصادی بررسی کرد.