به‌تازگی مرکز آمار ایران، بعد از یک توقف ۸ ماهه در انتشار داده از تحولات رسمی حوزه مسکن کشور، گزارشی با عنوان شاخص و متوسط قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران منتشر کرده است. براساس اعلام این مرکز، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در شهریور امسال به ۷۷ میلیون تومان رسیده است که ۷۹ درصد نسبت به شهریور پارسال، افزایش از خود نشان می‌دهد. این درحالی است که طبق گزارش‌ همین مرکز، نرخ تورم سایر کالاها عددی حدود ۴۶ درصد است. به نقل از فارس؛ گزارشات رسمی یک‌نهاد پژوهشی نشان می‌دهد که طی ۳۰ سال اخیر قیمت زمین درحالی در ۲۰ شهر منتخب به‌طور میانگین ۳۰۰ برابر شده که این میزان در شهر تهران بیش از ۱۱۰۰ برابر شده است. رشد ۱۱۰۰ برابری قیمت زمین در تهران درحالی است که در همین مدت دلار در بازار آزاد ۱۴۳ برابر و سکه نیز ۷۲۷ برابر شده است. به باور کارشناسان و فعالان حوزه مسکن افزایش چندین برابری قیمت زمین در سال‌های اخیر موجب شده تا هزینه تمام‌شده قیمت مسکن افزایش‌ پیدا کند و این نیاز‌ اساسی گریبانگیر ‌تورم افسارگسیخته شود. پیش‌تر لزوم افزایش ساخت‌وساز‌ مطرح بود و از اعطای طرح‌های تشویقی برای سازندگان در زمان اجرای ساخت سخن گفته می‌شد که با موافقت و استقبال چندان زياد فعالان حوزه ساختمان روبه‌رو نشد چراکه بسیاری از بهای زمین برای شر‌وع ساخت مسکن گلایه داشتند و بر‌لزوم آماده‌سازی و واگذاری زمین تأکید می‌کردند.

کارشناسان مسکن می‌گویند که به‌منظور جبران خسارت فعلی حوزه مسکن و پر شدن شکاف عرضه و تقاضا نیاز است تا‌ تجربه دهه ۶۰ و ۷۰ به‌کارگرفته شود و باری دیگر واگذاری زمین از سوی دولت در دستورکار‌قرار بگیرد. بدیهی است که تنها باعرضه و واگذاری زمین نمی‌توان قیمت مسکن را به تعادل رساند و عرضه را با تقاضا برابر کرد. کنترل تورم مسکن درگرو عوامل متعددی همچون کارآمدی مدل‌های تأمین مالی و فرآیندهایی است که منجر به تولید مسکن می‌شود. آنچه که امروز خرید مسکن را به رؤیایی غیرقابل تحقق تبدیل کرده، رشد قیمتی بالاتر از میزان تورم است. به‌بیان‌دیگر قیمت زمین، بیش از توان خرید مردم افزایش پیداکرده است و حال برای مردم قابل‌دسترسی نمی‌باشد. گویی سرمایه‌ای شدن مسکن بزرگترین معضل‌ حال‌حاضر است که می‌بایست با‌ تصمیمات جدی و ارائه راهکارهای میان‌مدت و بلندمدت مرتفع شود. اگرچه طی ماه‌های گذشته ثبات بازارهای موازی، رونق نسبی ساخت‌وساز، کاهش سرعت رشد نقدینگی و رکود معاملات مسکن اثر کنترل‌کننده بر بازار ملک ایجاد کرده است اما‌ مجموع این عوامل‌ به باور مسئولان و فعالان ذی‌ربط می‌بایست بلندمدت باشد و به‌صورت مقطعی موردتوجه قرار نگیرد. در بررسی بیشتر این موضوع و اثرات افزایش قیمت زمین بر تورم مسکن و همچنین واکاوی راهکارهای کنترل تورم این حوزه به گفت‌وگو با حسن محتشم، عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‏‏‌سازان تهران و فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن پرداختیم که در ادامه می‌خوانید.

حسن محتشم، عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‏‏‌سازان تهران:
تورم مسکن بیش از همه ناشی از افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی است
حسن محتشم، عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‏‏‌سازان تهران در گفت‌وگو با‌ خبرنگار‌ «رسالت» به تشریح افزایش قیمت زمین بر تورم مسکن پر‌داخت و دراین‌باره بیان کرد: قیمت تمام‌شده یک واحد مسکونی یا ساختمان، متأثر از قیمت اولیه زمین می‌باشد به‌ویژه اگر این بنا در کلانشهرها یا نقاط گران‌قیمت سایر
شهرها ساخته‌شده باشد.
وی بابیان اینکه بخش اعظم یک ساختمان را زمین تشکیل می‌دهد، افزود: ۵۰ درصد قیمت یک واحد مسکونی، سهم زمین آن است. ممکن است این سهم در سایر مناطق مسکونی متفاوت باشد و به ۱۰ الی ۱۵ درصد نیز‌ کاهش پیدا کند. براین اساس می‌توان عنوان داشت که سهم زمین در تمامی تولیدات مسکن به چشم می‌خورد و تنها درصد اثرگذاری آن متفاوت است.
محتشم با اشاره به روند افزایش جمعیت در کلانشهرهای کشور تصریح کرد: کلانشهرها جاذبه جذب جمعیت بسیار بالایی دارند و به سبب شرایط اقتصادی و سیاسی متقاضیان بسیاری دارند؛ به‌عنوان‌مثال شهر تهران به سبب پایتخت یک کشور با جمعیت ۸۰ میلیونی در منطقه خاورمیانه مطرح و موقعیت جمعیت‌پذیری دارد. علی‌رغم تقاضای بسیار بالای جمعیتی اما گسترش زمین محدودشده و حال می‌بینیم که تمامی نقاط اشباع‌شده است.
وی بابیان اینکه روند افزایش جمعیت و تقاضای بسیار در کلانشهرها اجتناب‌ناپذیر است و به‌عنوان یک واقعیت موجود مطرح می‌باشد، ادامه داد: هجوم جمعیتی در شهری همچون تهران به معنای تقاضای بسیار بالا برای زندگی و اشتغال می‌باشد. در این میان زمین محدودشده و شرایط عرضه و تقاضا نیز از تعادل خارج‌شده است. پیشی گرفتن تقاضا از عرضه موجب می‌شود تا قیمت زمین افزایش پیدا کند و قیمت تمام‌شده مسکن نیز افزایشی شود. شایان‌ذکر است تا بگوییم که این مسئله تنها مصداق شهر تهران و کشور ایران نیست بلکه در تمامی نقاط دنیا، پایتخت شهری گران‌تر از سایر نقاط است و عامل این گرانی تقاضا برای زندگی می‌باشد.
عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‏‏‌سازان تهران بابیان اینکه عوامل بسیاری در تورم مسکن نقش دارند، همچنین خاطرنشان کرد: در تورم مسکن نمی‌توان تنها قیمت زمین را عامل گرانی دانست. زمین تنها در قیمت تمام‌شده نقش دارد.
او در پاسخ به اینکه چرا قیمت مسکن تورمی است، اظهار کرد: مسکن از عوامل اقتصادی تأثیر می‌پذیرد. بنابراین رکود اقتصادی موجب تورم مسکن می‌گردد و ساخت‌وساز را کاهش می‌دهد.
او بابیان اینکه ارزش پول‌ ملی بر قیمت مسکن اثرگذار‌ است، متذکر شد: مادامی‌که ارزش پول ملی کاهش یابد، قیمت نهاده‌های ساختمانی افزایش می‌یابد و به‌تبع آن نرخ زمین نیز افزایشی می‌گردد.
وی در پایان این گفت‌وگو با تأکید بر لزوم افزایش تولید یادآور شد: دولت باید تولید را افزایش دهد و افزایش تولید خود مستلزم توسعه همکاری با مجموعه سازندگان حرفه‌ای صنعت ساختمان است. نیاز است که تعامل میان دولت و سازندگان شکل بگیرد تا انگیزه سرعت بخشی ساخت‌وساز ایجاد شود و عرضه افزایش یابد.

فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن:
زمین مهم‌ترین مؤلفه حوزه مسکن است
فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن در گفت‌وگو با‌ خبرنگار «رسالت» به تشریح نقش زمین در فرآیند ساخت و هزینه تمام‌شده مسکن پر‌داخت و دراین‌باره اظهارکرد: اگر بخش مسکن را به اجزای خرد تقسیم کنیم؛ سهم عمده‌ای از آن زمین خواهد شد. در این میان موضوعاتی از قبیل سهم مواد ساختمانی، فضای عرضه و تقاضا و همچنین فضای کلان اقتصادی نیز اثرگذار‌ خواهد بود.
وی بابیان اینکه‌ مهم‌ترین مؤلفه در حوزه مسکن سهم زمین می‌باشد، افزود: در بخش سهم زمین، مهم‌ترین عامل اثرگذار عرضه آن می‌باشد. متأسفانه طی ادوار گذشته شاهد عرضه زمین نبوده‌ایم و تنها عرضه مسکن به‌صورت تراکم فروشی صورت گرفته است. شایان ذکر‌است تا بگوییم که تراکم فروشی خود روشی نادرست و عامل گرانی مسکن می‌باشد.
ایلاتی با تأکید بر لزوم تدوین برنامه بلندمدت به‌منظور آماده‌سازی و واگذاری زمین تصریح کرد: مادامی‌که تراکم و عرضه زمین وجود نداشته باشد و تقاضا روزانه افزایش پیدا کند، تورم شکل خواهد گرفت و گرانی مسکن پدیدار خواهد شد. دراین راستا ضرورت دارد تا طی برنامه‌ای جامع و بلندمدت، طرح آماده‌سازی و واگذاری زمین را در دستورکار قرار دهیم. این مهم پیش‌نیاز تولید مسکن است و می‌تواند در حوزه تولید اثرگذار باشد.
کارشناس مسکن با اشاره به زمان‌بر‌ بودن فرآیند ساخت‌وساز همچنین خاطرنشان کرد: در شرایط حال حاضر به سبب آنکه آماده‌سازی زمین صورت نگرفته است، شروع ساخت۶ ماه الی یک سال به طول می‌انجامد. دراین راستا چنانچه دولت تصمیم به ساخت بگیرد، آماده‌سازی زمین ۶ ماه زمان می‌برد و پس‌ازآن حدود ۲ سال نیز صرف فرآیند ساخت خواهد شد.
او درتشریح اثرات پیشی گرفتن تقاضا بر عرضه در‌حوزه مسکن متذکر شد: هنگامی‌که نیاز مسکن ایجاد می‌گردد، بلافاصله پاسخ عرضه اتفاق نخواهد افتاد. در برخی حوزه‌ها تقاضای ایجادشده در بازه زمانی کوتاه پاسخ داده می‌شود اما حوزه مسکن چنین روندی ندارد و مهم‌ترین عامل‌آن زمان‌بر بودن فرآیند ساخت مسکن است. متأسفانه عدم پاسخ تقاضا موجب افزایش قیمت و تورم در بازار مسکن می‌گردد.
وی در پایان این گفت‌وگو بابیان اینکه ضرورت دارد تا فرآیند آماده‌سازی مسکن را به‌صورت پایدار رقم بزنیم، یادآور شد: فرآیند آماده‌سازی و واگذاری زمین به‌هیچ‌عنوان نباید متوقف شود. متأسفانه واگذاری زمین تنها در دهه ۶۰ و ابتدای دهه ۷۰ صورت گرفت و پس‌ازآن متوقف شد. چنانچه این روند ادامه پیدا می‌کرد، نیاز هر شهر، آمایش سرزمین و هدف‌گذاری جمعیتی محقق می‌شد. به‌بیان‌دیگر مجموع عوامل مذکور نیازمند الحاق زمین می‌باشند.