نفیسه امامی 
راه‌اندازی بورس املاک، مستغلات و امتیازات در شورای عالی بورس با بازاری به ارزش  پنج هزار میلیارد تومان به تصویب رسید. طبق اعلام رئیس سازمان بورس، سرمایه اولیه تشکیل این بورس،  پنج هزار میلیارد تومان است که شامل سه گروه سهامداری بورس املاک، مستغلات و امتیازات ۳۵ درصد، تشکل‌های بخش خصوصی و تعاونی ۳۵ درصد و نهادهای عمومی دولتی و غیردولتی و ۳۰ درصد نیز عامه مردم می‌شوند.
ظاهرا قرار است بورس املاک به بازار مولدی تبدیل شود که در آن پروژه‌های انبوه‌سازی مسکن یا پروژه‌های عمرانی کشور تأمین مالی شوند. انتظار می‌رود منابع مالی در جامعه با توجه به ساخت سالانه ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور به سمت بورس املاک هدایت شود تا در این بخش مصرف شود. همواره یکی از مشکلات اساسی که بخش مسکن را ملتهب کرده و باعث تورم در بازار آن شده، افزایش تقاضا و کمبود عرضه است. تنها راه به تعادل رسیدن قیمت مسکن، افزایش عرضه است که بورس املاک می‌تواند تولید و عرضه واحدهای ساختمانی را تسریع کند. 
موافقان تشکیل بورس املاک معتقدند این بازار می‌تواند ابزارهای جدید تأمین مالی بخش مسکن و ساختمان را ازجمله امکان برای خرید متری خانه فراهم کند، اما نمی‌تواند جلوی افزایش قیمت مسکن را بگیرد، زیرا رشد قیمت مسکن مربوط به شاخص‌های کلان اقتصادی و سیاسی است. 
سعید اسلامی بیدگلی، عضو شورای عالی بورس در گفت‌وگو با «رسالت» گفت: ما دستاورد انتظاری از بورس املاک داریم که بستگی دارد که سازوکارها چگونه طراحی و اجرا شوند و ساختار کلی اقتصاد به چه نحوی پیش برود. اگر بهترین نهاد مالی هم‌شکل بگیرد، اما اقتصاد کشور با تورم بسیار زیاد و نرخ رشد پایین روبه‌رو باشد، به‌طورقطع آن نهاد مالی یا آن سازوکار نمی‌تواند کارکرد پیش‌بینی‌شده را پیاده کند. 
وی با اشاره به دلایل شکل‌گیری ایده بورس املاک در شورای عالی بورس، افزود: ما امیدواریم بورس املاک شبیه همه بورس‌های جهان دو نقش کلیدی را ایفا کند و چند نقش اختصاصی در بخش املاک و مستغلات را به عهده بگیرد. نقش کلیدی بورس املاک، افزایش شفافیت در معاملات و نقد شوندگی املاک است که اهمیت زیادی دارد. از سوی دیگر چون بخش ساختمان در کشور نقش کلیدی در اشتغال و تولید ناخالص داخلی دارد، نیاز به جایگاهی دارد تا در آن ابزارها و نهادهای مربوط به مسکن را تعریف کرد. 
اسلامی بیدگلی ادامه داد: باید در بخش‌های عرضه و تقاضای مسکن طرح‌هایی ارائه داد که از منابع عمومی استفاده شود و منافع آن به مردم برسد. با چنین اهدافی، بورس املاک و مستغلات راه افتاده است. 
وی با اشاره به تجربه راه‌اندازی بورس املاک در کشورهای مختلف گفت: در بعضی از کشورها بورس املاک و مستغلات وجود دارد و یا در حال راه‌اندازی است. بسیاری از کشورهای دیگر هم ابزار مربوط به املاک و مستغلات را در بورس‌های کالا یا بورس اوراق بهادارشان قرار داده‌اند. بنابراین ابزارهای بورس املاک، بیگانه نیستند و امکان توسعه آن‌ها وجود دارد. 
اسلامی بیدگلی در پاسخ به این سؤال که آیا صنعت ساخت‌وساز با راه‌اندازی بورس املاک می‌تواند توسعه یابد؟ گفت: در این بورس امکان تأمین مالی پروژه‌های بزرگ ساختمانی از طریق شفافیت بیشتر و منابع عمومی فراهم می‌شود مانند صندوق زمین و ساختمان که به دلایل متعددی بعد از گذشت سال‌ها هنوز رونق پیدا نکرده و یا صندوق‌های پروژه که در این بورس طراحی و راه‌اندازی می‌شوند تا بتوانند از منابع عمومی و نهادهای مالی استفاده کنند. 
به باور اسلامی بیدگلی، به نظر می‌رسد امکان فراهم کردن تأمین مالی پروژه‌های بزرگ ساختمانی از طریق بورس املاک فراهم شود، اما اگر اقتصاد روبه‌راهی نداشته باشیم این بورس کمکی به رفع مشکلات نخواهد کرد. 
وی یکی از دلایل افزایش قیمت در حوزه املاک و مستغلات را سفته‌بازی دانست و گفت: این بورس می‌تواند به کاهش سفته‌بازی کمک کند اما اگر شاخص‌های کلان اقتصادی مانند رشد نقدینگی و تورم کنترل نشود، بورس املاک هم نمی‌تواند کمکی به بازار مسکن کند.
عضو شورای عالی بورس درباره این پرسش که آیا بازارهای سرمایه می‌تواند مشکل مسکن را از طریق بورس املاک حل کند؟ افزود: ابزارهای زیادی در بخش مسکن هستند که ما تاکنون از آن‌ها استفاده نکرده‌ایم یا خیلی محدود استفاده شدند، مانند صندوق زمین و ساختمان یا اوراق رهنی که نسبت به مجموع وام‌های رهنی در کشور بسیار کم مورداستفاده قرارگرفته‌اند، اوراق صندوق املاک و مستغلات، صندوق تنظیم مجدد زمین و صندوق‌های پروژه که در دنیا رایج هستند و ما از آن‌ها بهره‌ای نبرده‌ایم. 
وی اضافه کرد: ایده‌هایی هم شبیه فروش متری زمین از طریق بورس املاک مطرح می‌شود که کار پیچیده‌ای است، اما از آن‌هم نتوانستیم استفاده کنیم. راه‌اندازی این ابزارها نیاز به سازوکارهای فناورانه و طراحی دقیق ابزار مالی در حوزه مهندسی مالی و همراهی سازمان مالیاتی کشور برای قانون‌گذاری دارد.  
اسلامی بیدگلی ازجمله دستاوردهای بورس مسکن را ایجاد امکان برای خرید متری خانه عنوان کرد و گفت: سرمایه‌گذاران در این بورس می‌توانند بر اساس منابع و میزان پولی که در اختیاردارند، چند متر از هر پروژه را خریداری می‌کنند و مرتبا این متراژی که خریداری‌شده را افزایش می‌دهند. پروژه‌های انبوه‌سازی مسکن که در حال احداث هستند، همزمان با پیشرفت پروژه، با رشد قیمت مواجه هستند؛ درنتیجه اوراق متری مسکن هم مرتبا ارزشمندتر می‌شوند.
وی اضافه کرد: نوشتن سازوکارهای معاملاتی برای فروش این خانه‌ها کار آسانی نیست. در بسیاری از مواقع در کشور فرآیندها، روند درستی را طی نمی‌کنند و به همین علت در اجرای قوانین و سازوکارها به مشکل برمی‌خوریم. 
این عضو شورای عالی بورس با اشاره به این‌که فرآیند پذیره‌نویسی هنوز شکل نگرفته است، افزود: اکنون هیئت مؤسس بورس املاک تشکیل‌شده و قرار است از فعالان صنعت ساختمان، فعالان حقوقی، بخش تجاری، نهادهای عمومی و غیردولتی و پذیره‌نویسی از طریق عام، پنج هزار میلیارد تومان سرمایه بورس املاک تأمین شود. 
*تأثیر بورس املاک در بازار مقطعی است
علی حیدری اقتصاددان و کارشناس بازار املاک و مستغلات نیز در گفت‌وگو با «رسالت» با اشاره به توجیهاتی که درباره راه‌اندازی بورس املاک می‌شود، گفت: تجربه‌ای شبیه به بورس املاک در سال‌های قبل وجود داشت و هر بار هم با شکست مواجه شده است. ایده فعلی به دلیل حضور بالای مردم در بازار سرمایه و سهام شکل‌گرفته   و این خلاقیت در دولت مبنی بر این‌که نقدینگی به سمت بازار ملک هم هدایت شود، ایجادشده است. 
وی بابیان این‌که بورس املاک با استقبال روبه‌رو خواهد شد، افزود: این استقبال برای اثرگذاری در بازار ملک نیست، بلکه به این دلیل است که در شرایط فعلی چون دولت از بورس حمایت تمام‌قد می‌کند و تنها بازاری است که سرمایه‌گذاری در آن منجر به سوددهی می‌شود، با استقبال مردم روبه‌رو می‌گردد. از بورس املاک به دلیل وجود تورمی که در بازار وجود دارد، استقبال می‌شود. این تورم سبب کاهش ارزش نقدینگی ریالی مردم شده، اما بازار سرمایه مانع از ذوب شدن نقدینگی سرمایه‌گذار می‌کند. 
کارشناس بازار املاک و مستغلات تصریح کرد:
بورس املاک در زمان راه‌اندازی تأثیری بر بازار املاک نخواهد داشت، چون بزرگ‌ترین دلالان بازار ملک، بانک‌ها و نهادهای خصولتی هستند و اثر روانی راه‌اندازی آن زمان زیادی نخواهد بود. بورس املاک می‌تواند هیجانی در بازار املاک به وجود بیاورد که به‌صورت مقطعی است، اما بعد از مدت کوتاهی بازار مسکن روال سابق خود را طی خواهد کرد. این تورم در بازار مسکن حاصل از ضعف مدیریت اقتصادی مسئولان است. 
حیدری با تأکید بر این‌که خریدن متری خانه توسط بورس املاک، ایده خوبی است، اما بازخورد خیلی مثبتی نخواهد داشت، گفت: این ایده دربرگیرنده این پیام منفی است که تورم فعلی سرمایه‌گذار را به سمتی برده که از خرید و مالکیت قطعی بر ملک عاجز می‌باشد و به‌ناچار به سمت خرید متراژ پایین ملک می‌رود و این یعنی فاجعه حاصل از تورم در بازار املاک در حال رخ دادن است. ملک در حال حاضر گران نشده  بلکه تورم سبب افزایش قیمت ملک شده است.