مسکن، یکی از مهم‌ترین نیازهای اولیه بشر و یکی از اصلی‌ترین ارکان معیشتی هر خانوار به شمار می‌آید و طی سال‌های اخیر این حوزه همواره به‌عنوان یکی از چالش‌های اساسی اقتصادی و اجتماعی مطرح بوده است. سرپناه مناسب، علاوه بر آن‌که یک ضرورت انسانی برای تأمین رفاه و امنیت محسوب می‌شود، در کشور ما جایگاهی فراتر از یک نیاز مصرفی پیدا کرده و به یکی از ابزارهای سرمایه‌گذاری و حفظ ارزش دارایی‌ها تبدیل شده است. این وضعیت، به‌ویژه در شرایط اقتصادی پرتلاطم و نرخ تورم بالا، پیچیدگی‌های بسیاری را به همراه داشته و دسترسی به مسکن را برای بخش قابل‌توجهی از جامعه دشوار کرده است. تورم به‌عنوان یکی از عوامل کلیدی در اقتصاد، نقش مستقیمی در افزایش هزینه‌های زندگی دارد. 

این شاخص که بیانگر کاهش ارزش پول و افزایش مداوم سطح عمومی قیمت‌هاست، به‌طور ویژه‌ای بر بازار مسکن اثرگذار بوده و نه‌تنها هزینه تولید و ساخت‌وساز را افزایش می‌دهد، بلکه از طریق تقویت تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازی، قیمت مسکن را به‌صورت تصاعدی بالا می‌برد. همچنین این مسئله، بازار مسکن را به یکی از پیچیده‌ترین بخش‌های اقتصادی کشور تبدیل کرده است که مدیریت و ساماندهی آن اینک نیازمند سیاست‌گذاری‌های دقیق و اصولی است. از سوی دیگر، افزایش تورم و پیامدهای آن بر قدرت خرید مردم، موجب شده است که بسیاری از خانوارها از تحقق رویای خانه‌دار شدن بازبمانند. در این شرایط، بخش عمده‌ای از جامعه به‌جای خرید مسکن، به اجاره‌نشینی روی آورده‌اند که این امر نیز به نوبه خود بازار اجاره‌بها را با چالش‌هایی جدی روبه‌رو کرده است. به این ترتیب، نه‌تنها تأمین مسکن ملکی، بلکه تأمین مسکن اجاره‌ای مناسب نیز برای بسیاری از خانوارها به یک معضل تبدیل شده است. در این میان، نگاه سرمایه‌ای و سوداگرانه به بازار مسکن، بیش از هر عامل دیگری بر تشدید بحران‌ها در این حوزه دامن زده است. در حالی که در بسیاری از کشورها، مسکن به‌عنوان یک نیاز مصرفی تلقی می‌شود، در کشورمان این بازار به ابزاری برای کسب سود و حفظ ارزش دارایی‌ها تبدیل شده است و این نگاه، باعث افزایش تقاضای غیرمصرفی و کاهش عرضه مسکن به نیازمندان واقعی شده و در نهایت، بازار مسکن را از اهداف اصلی خود که تأمین سرپناه برای اقشار مختلف جامعه است، دور کرده است. این گزارش با هدف بررسی رابطه مستقیم و غیرمستقیم تورم با رشد قیمت مسکن و ارائه راهکارهایی برای مدیریت این بحران، تلاش دارد تا دیدگاهی جامع‌تر نسبت به چالش‌های موجود و مسیرهای برون‌رفت از وضعیت فعلی ارائه دهد. در ادامه، ضمن تحلیل تأثیرات تورم بر بازار مسکن، به بررسی دلایل اصلی نگاه سرمایه‌ای به این بازار و سیاست‌های پیشنهادی برای تبدیل آن به بازاری مصرفی پرداخته خواهد شد.

 بستری برای سرمایه‌گذاری یا سوداگری؟
مسکن یکی از بزرگ‌ترین دارایی‌های خانوارها در کشور است و همواره نقش مهمی در تصمیمات اقتصادی افراد ایفا کرده است. از سوی دیگر، نرخ تورم به‌عنوان شاخصی کلیدی، بیانگر کاهش ارزش پول و افزایش قیمت کالاها و خدمات در یک دوره مشخص است. این دو عامل در تعامل با یکدیگر، شرایطی ایجاد کرده‌اند که نه‌تنها بازار مسکن را به بستری برای سرمایه‌گذاری و سودجویی تبدیل کرده، بلکه بر شدت بحران مسکن برای اقشار کم‌درآمد افزوده است. برای درک بهتر این موضوع، تأثیرات مستقیم و غیرمستقیم تورم بر قیمت مسکن را می‌توان بررسی کرد.  

 رابطه مستقیم تورم با افزایش قیمت مسکن چیست؟ 
افزایش هزینه تولید مسکن: با افزایش نرخ تورم، قیمت مواد اولیه مانند فولاد، سیمان و مصالح ساختمانی به‌طور قابل‌توجهی افزایش می‌یابد. از سوی دیگر، هزینه دستمزد نیروی کار، حمل‌ونقل و انرژی نیز تحت‌تأثیر تورم رشد می‌کند. این عوامل منجر به افزایش قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی می‌شود.  
تأثیر بر تقاضای سرمایه‌ای: تورم بالا به طورمعمول مردم را به سمت سرمایه‌گذاری در بازارهایی سوق می‌دهد که توانایی حفظ یا افزایش ارزش دارایی‌ها را دارند و اکنون مسکن یکی از مطمئن‌ترین بازارها برای سرمایه‌گذاری تلقی می‌شود. افزایش تقاضای سرمایه‌ای باعث رشد سریع‌تر قیمت‌ها و کاهش دسترسی اقشار متوسط و کم‌درآمد به مسکن می‌شود.
افزایش قیمت زمین: زمین به‌عنوان یکی از مهم‌ترین عوامل تولید مسکن، به‌شدت تحت‌تأثیر تورم قرار می‌گیرد. افزایش قیمت زمین باعث رشد تصاعدی قیمت مسکن شده و هزینه ساخت را به میزان قابل‌توجهی افزایش می‌دهد. 

 رابطه غیرمستقیم تورم با بازار مسکن چیست؟
کاهش قدرت خرید مردم: تورم با کاهش ارزش پول ملی و کاهش قدرت خرید مردم، توانایی خانوارها برای خرید مسکن را محدود می‌کند. این کاهش تقاضای مصرفی، موجب افزایش تقاضای اجاره و در نتیجه افزایش قیمت اجاره‌بها می‌شود.  
کاهش اعتماد به بازارهای موازی: تورم بالا به طورمعمول به بی‌اعتمادی مردم نسبت به بازارهای مالی و سپرده‌های بانکی منجر می‌شود. این مسئله باعث هجوم سرمایه‌ها به بازار مسکن می‌شود که به رشد بی‌رویه قیمت‌ها دامن می‌زند.  
تقویت نگاه سرمایه‌ای به مسکن: تورم و بی‌ثباتی اقتصادی، نگاه سرمایه‌ای به مسکن را تقویت کرده و آن را به ابزاری برای حفظ ارزش دارایی‌ها تبدیل می‌کند. این پدیده به‌ویژه در شرایطی که بازارهای دیگر از بازدهی مناسبی برخوردار نیستند، شدت بیشتری پیدا می‌کند.  

 چالش‌های اصلی بازار مسکن و عدم تناسب عرضه‌ و تقاضا
بازار مسکن در ایران به دلیل ساختار حساس و وابستگی به تورم، با چالش‌های متعددی روبه‌رو چون عدم تعادل بین عرضه و تقاضا، نگاه سوداگرانه به بازار مسکن و نوسانات شدید قیمتی رو به رو است که در ادامه به بررسی دقیق‌ترشان پرداخته می‌شود. 
عدم تعادل بین عرضه و تقاضا: عرضه ناکافی مسکن، به‌ویژه در مناطق شهری و کلان‌شهرها، باعث شده تقاضای مصرفی پاسخ مناسبی دریافت نکند.  
نگاه سوداگرانه به بازار مسکن: بسیاری از افراد و شرکت‌ها، به‌جای تولید مسکن مصرفی، به نگهداری یا خریدوفروش مکرر واحدهای مسکونی برای کسب سود اقدام می‌کنند.  
نوسانات شدید قیمتی: قیمت مسکن به‌شدت تحت‌تأثیر نوسانات اقتصادی قرار دارد که این مسئله برنامه‌ریزی بلندمدت برای خانوارها را دشوار کرده است.  

 راهکارهایی برای تبدیل بازار مسکن به بازاری مصرفی
برای اصلاح وضعیت بازار مسکن و کاهش تأثیرات مخرب تورم، اجرای سیاست‌هایی همچون توسعه بازارهای موازی سرمایه‌گذاری، وضع مالیات بر خانه‌های خالی و معاملات مکرر، حمایت از تولید مسکن اجتماعی و ارزان‌قیمت، کنترل تورم و مدیریت نقدینگی، ایجاد شفافیت اطلاعاتی در بازار مسکن و تسهیل دسترسی مردم به وام‌های مسکن امری ضروری است. مقصود از توسعه بازارهای موازی سرمایه‌گذاری، ایجاد و تقویت بازارهای مالی مانند بورس، صندوق‌های سرمایه‌گذاری و اوراق بهادار است که می‌تواند سرمایه‌ها را از بازار مسکن به سمت سایر بازارهای مولد هدایت کند. وضع مالیات بر خانه‌های خالی و معاملات مکرر نیز به منزله اجرای دقیق و شفاف قوانین مالیاتی است که می‌تواند از دلالی و سوداگری در بازار مسکن جلوگیری کرده و مسکن‌های بلااستفاده را به بازار عرضه کند. برای تحقق حمایت از تولید مسکن اجتماعی و ارزان‌قیمت، دولت باید با ارائه تسهیلات مالی، زمین رایگان و کاهش هزینه‌های تولید، تولید مسکن برای اقشار کم‌درآمد را تشویق کند. همچنین یکی از مهم‌ترین راهکارها برای بهبود بازار مسکن، کنترل نرخ تورم از طریق سیاست‌های پولی و مالی مناسب است. این اقدام می‌تواند از افزایش هزینه‌های تولید و تقاضای سرمایه‌ای جلوگیری کند. تسهیل دسترسی مردم به وام‌های مسکن یا افزایش سقف وام‌های مسکن و کاهش نرخ بهره بانکی نیز می‌تواند توان خرید مسکن را برای خانوارها افزایش داده و تقاضای مصرفی را تقویت کند. از طرفی دیگر ایجاد شفافیت اطلاعاتی در بازار مسکن و راه‌اندازی سامانه‌های اطلاعاتی برای اعلام قیمت واقعی معاملات و نظارت بر بازار می‌تواند به شفافیت بیشتر کمک کند و گامی ضروری ارزیابی می‌گردد.

 سخن پایان
بازار مسکن سال‌هاست که به یکی از چالش‌های بزرگ اقتصادی تبدیل شده است. تأثیرات مستقیم و غیرمستقیم تورم، در کنار سیاست‌های ناکارآمد و نگاه سرمایه‌ای به این بازار، باعث شده است که تأمین مسکن مناسب به رؤیایی دست‌نیافتنی برای بسیاری از اقشار جامعه تبدیل شود. تورم، از یک سو با افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و کاهش قدرت خرید مردم، و از سوی دیگر با تشویق سرمایه‌گذاری‌های سوداگرانه، نقش پررنگی در ناپایداری بازار مسکن ایفا می‌کند. همین مسئله، بازار مسکن را از مأموریت اصلی خود که تأمین نیاز اساسی مردم به سرپناه است، منحرف کرده و آن را به بستری برای کسب سودهای کلان تبدیل کرده است. از طرفی، فقدان سیاست‌های حمایتی کافی در حوزه تولید مسکن، عدم تعادل میان عرضه و تقاضا، و ضعف در اجرای قوانین مالیاتی، همچون مالیات بر خانه‌های خالی و معاملات مکرر این بحران را پیچیده‌تر کرده است. با این حال، این چالش‌ها غیرقابل حل نیستند و با به کارگیری راهکارهای مناسب می‌توان آن‌ها را مرتفع ساخت. تجربه کشورهای موفق نشان داده است که با اجرای سیاست‌های جامع و پایدار می‌توان بازار مسکن را از نگاه سرمایه‌ای خارج و به بازاری مصرفی تبدیل کرد. سیاست‌هایی مانند کنترل تورم، حمایت از ساخت‌وساز مسکن ارزان‌قیمت، وضع قوانین شفاف و اجرایی برای مقابله با سوداگری، و ایجاد بازارهای موازی سرمایه‌گذاری می‌تواند به کاهش تنش‌ها در این حوزه کمک کند. این مسیر، البته نیازمند هماهنگی میان دولت، بخش خصوصی و مردم است. نقش دولت در سیاست‌گذاری و اجرای قوانین، نقش بخش خصوصی در تولید مسکن باکیفیت و مقرون‌به‌صرفه، و نقش مردم در تغییر نگرش به مسکن از یک کالای سرمایه‌ای به یک نیاز مصرفی، همگی برای برون‌رفت از بحران کنونی حیاتی هستند. در نهایت، تبدیل بازار مسکن به بازاری مصرفی و دسترسی‌پذیر، نه‌تنها به بهبود وضعیت معیشتی مردم کمک می‌کند، بلکه گامی مؤثر در جهت عدالت اجتماعی و تقویت ثبات اقتصادی خواهد بود. این مسیر، هرچند دشوار و زمان‌بر است، اما با اراده سیاسی و تلاش جمعی می‌توان به آن دست یافت.