| حانيه مسجودي |
طرح ماليات بر عايدي مسکن از سال گذشته در دستور کار مجلس و دولت بود؛ اما اين روزها اخباري از لغو طرح‌هاي ماليات بر املاک به گوش مي رسد.
مسکن يکي از نيازهاي اساسي مردم براي معيشت است که اين روزها خريد آن به رويايي دور تبديل‌شده است، دليل آن‌هم نبود سياست‌هاي کارآمد و طرح‌هاي بازدارنده فعاليت‌هاي سوداگرانه است، ماليات از عايدي مسکن يکي از راه‌هايي است که مي‌توان ميزان، ارزش و هدف معاملات را کنترل کرد.بااين‌حال اما تشخيص استحقاق پرداخت ماليات در حوزه مسکن دشوار است، چراکه اين حوزه داراي ماهيتي دوگانه است: ازيک‌طرف به‌عنوان يک نياز ضروري مطرح و از طرف ديگر ابزاري براي سرمايه‌گذاري محسوب مي‌شود.
بنابراين طبيعي است که اخذ ماليات درمورد نخست بايد با وسواس بيشتري صورت گيرد يا به‌هيچ‌وجه مالياتي از اين معاملات اخذ نشود، ازطرف ديگر اما بايد از معاملاتي که واضح است با نيت سوددهي و سرمايه‌گذاري انجام مي‌شود با خيال راحت ماليات گرفت.
يکي از مؤثرترين ابزارهايي که دولت مي‌تواند با کمک آن مانع سوداگري و دلالي در بازار مسکن شود، ماليات بر عايدي سرمايه است. اصل کلي اخذ اين نوع ماليات بر پايه منفعت حاصل از خريدوفروش املاک، معافيت سرپناه و تمايز قائل شدن بين انگيزه‌هاي سوداگري و غيره در تعيين نرخ و پايه مالياتي است. در حال حاضر بسياري از کشورهاي جهان ازجمله آلمان، کانادا، فرانسه، آمريکا، شيلي، چين، دانمارک، هنگ‌کنگ و هند ماليات برافزايش ارزش زمين و مسکن را اجرا مي‌کنند.
*با ماليات از بخش مسکن چگونه مي‌توان فعاليت‌ها را کنترل کرد؟
درجه تسلط تقاضاي سوداگرانه مسکن بازمان ارتباط معکوس دارد بنابراين پايه اين ماليات پلکاني معکوس بوده و با افزايش فاصله زماني بين خريدوفروش بخش کمتري از منفعت کسب‌شده مشمول ماليات است. براي مثال، اگر ملک خريداري‌شده در سال اول پس از خريد فروخته شود ۱۰۰ درصد منفعت و در سال دوم ۸۰ درصد منفعت به‌دست‌آمده مشمول ماليات خواهد بود. اين نسبت در سال سوم تا پنجم به ۵۰ درصد منفعت کسب‌شده تنزل خواهد يافت و فروش در سال‌هاي بعد موجب کاهش پايه مالياتي مي‌شود. در اين شرايط سوداگراني که به دنبال افزايش سود خود از راه تحميل قيمت بالاي مسکن بر آحاد مردم هستند، تا حدودي ناکام مي‌شوند. همچنين شرط لازم شمول ماليات منفعت سرمايه، فروش زمين و مسکن است، بنابراين نخستين ملک افراد که تقاضاي مصرفي آنهاست از ماليات منفعت سرمايه معاف است. به‌علاوه، در چارچوب ماليات بر منفعت سرمايه اغلب توليدکنندگاني که در بازه زماني مشخص اقدام به توليد و عرضه واحدهاي مسکوني مي‌کنند نيز از پرداخت اين ماليات معاف هستند.همچنين ماليات بر خانه‌هاي خالي، ماليات خريد املاک گران‌قيمت، ماليات بر ارزش زمين از ديگر شاخه‌هاي ماليات بر عايدي مسکن هستند؛ لازم به ذکر است در سه قاره دنيا فقط ايران و ۱۰ کشور ديگر نظام ماليات بر عايدي سرمايه ندارند.
*عدم اجراي طرح کددار کردن املاک(کاداستر) ، مقصر اجرا نشدن ماليات بر مسکن
عدم اخذ ماليات در حوزه املاک و مسکن مسئله‌اي است که صاحب‌نظران علت آن را نبود اطلاعات کافي در اين حوزه به دليل عدم اجراي طرح کددار کردن املاک(کاداستر) ، ارزيابي مي‌کنند. بنابراين شايد بتوان گفت که مقصر اجرا نشدن ماليات بر مسکن، سازمان ثبت‌اسناد باشد.
رئيس اسبق سازمان امور مالياتي، علي‌اکبر عرب مازار گفته است: از سال ۱۳۵۲ تابه‌حال مسئله کددار کردن املاک دغدغه سياست‌گذاران بوده‌است اما بااين‌حال سازمان ثبت‌اسناد و املاک تابه‌حال‌ به دلايل مختلف از زير بار مسئوليت انجام اين طرح شانه خالي کرده است.
به همين منظور با افشين پروين‌پور، کارشناس بازار مسکن و سيدحسين افضلي، عضو کميسيون عمران مجلس شوراي اسلامي گفت‌وگو کرديم.
*حوزه‌هاي اصلي اقتصاد کشور درکنترل کساني‌ است که از عدم شفافيت سود مي‌برند
افشين پروين‌پور درمورد لغو طرح‌هاي ماليات بر املاک به «رسالت» گفت:«مشکل بخش مسکن عدم وجود ماليات‌هاي کنترل‌کننده سوداگري است که يکي از آنها ماليات بر عايدي سرمايه است، در دنيا اصل و پايه ماليات عايدي سرمايه را بر مسکن مي‌بندند و درمرحله بعد بر ديگر بازارها. زيرا اين کار قرار است حوزه‌هاي غيرمولد را غيراقتصادي کند، يعني اگر فعالان اقتصادي در حوزه‌هاي غيرمولد فعاليت کنند اين ماليات راه آنها را سد مي‌کند.»
او افزود:«اما درکشور ما کارکرد اصلي ماليات بر عايدي سرمايه از بين رفته و مسئولان کاري کردند که اين نوع ماليات‌ها بي‌فايده شده است، علتش هم اين است که حوزه‌هاي اصلي اقتصادي کشور ما درکنترل کساني است که از عدم شفافيت بخش مسکن و عدم وجود ماليات‌هاي کنترل‌کننده سود مي‌برند و اگر اين ماليات‌ها بسته شود منافع بسياري به خطر مي‌افتد.»پروين‌پور با اشاره به قدرت‌هاي پنهان و تأثير آنها در رونق بازارهاي غيرمولد، ادامه داد:«برخي به حدي قدرت دارند که اجازه نمي‌دهند ماليات از بازارهاي غيرمولد شکل گيرد، اين‌ها يا خودشان در ارکان سياست‌گذاري کشور حضور دارند يا بيرون از حاکميت هستند اما لابي‌هاي قوي دارند، بنابراين نتيجه کار بلايي است که سر کشور آمده است.»
*راه تقويت توليد و رشد اقتصادي، ماليات از بازارهاي غيرمولد است
اين کارشناس مي‌گويد:«مسئله اصلي کشور ما اين است که فعاليت‌هاي غيرمولد در اقتصاد ما پرسودتر از فعاليت‌هاي مولد است و سيستم دولتي با نگرفتن ماليات، فعاليت‌هاي غيرمولد را تشويق مي‌کند و درمقابل فعاليت‌هاي مولد را با انواع ماليات و موانع اداري سرکوب مي‌کند، به همين دليل همواره مشکل اشتغال، رشد اقتصادي و توليد داريم.»
او با انتقاد از نحوه ماليات‌گيري از کاسبان و سرمايه‌داران، افزود:«متأسفانه ماليات‌ها را تا ريال آخر از توليدکنندگان مي‌گيرند و انواع محدوديت‌ها را برايشان ايجاد مي‌کنند اما کسي کوچک‌ترين مزاحمتي براي فعاليت‌هاي سوداگرانه ايجاد نمي‌کنند و به همين دليل شيب سرمايه به سمت بازار غيرمولد مي‌رود و اين اتفاق هيچ ربطي به تحريم، ترامپ و موگريني ندارد و مسائل داخلي کشور ماست.»
پروين‌پور ضمن پيش‌بيني قيمت مسکن در ماه‌هاي آتي، گفت:«درنهايت با تمام اوصاف پيش‌بيني مي‌شود قيمت مسکن افزايش نداشته باشد و شاهد کاهش قيمت هم باشيم، دليلش هم اين است که سال گذشته نرخ مسکن بسيار اوج گرفت و بازار مسکن از افزايش قيمت اشباع شد و ديگر ظرفيت افزايش بيش از اين را ندارد، به همين دليل اين بازار در ماه‌هاي آينده با رکودي همراه با کاهش قيمت روبه رو مي‌شود و بهتر است متقاضيان براي خريد مسکن مقداري دست نگه‌دارند.»
*اخذ ماليات از املاک جلوي افزايش قيمت مسکن را مي‌گيرد
همچنين سيدحسين افضلي، عضو کميسيون عمران مجلس شوراي اسلامي در اين‌باره به «رسالت» مي‌گويد:«يکي از راه‌هايي که حاکميت براي کنترل بازار دارد اخذ ماليات است، بخش عمده‌اي از افزايش قيمت مسکن فقط به دليل خريدوفروش کاذب در بازار مسکن است، به‌طورمثال يک خانه طي ۶ ماه چهار بار خريدوفروش شده و مشخص است اين مسکن به دست نيازمند نرسيده است بلکه براي ارزش‌افزوده معامله مي‌شود.»او ادامه داد:«بنابراين اگر ابزاري طراحي کنيم که از افزايش قيمت ناشي از فعاليت‌هاي سوداگرانه جلوگيري کند مشکل حل خواهد شد، ازطرف ديگر ورود سرمايه سرگردان به بخش مسکن باعث تعطيلي توليد مي‌شود و طبيعي است که اين بازار ريسک کمتري نسبت به توليد دارد، اما درمقابل اثر منفي بر قيمت مسکن مي‌گذارد و اين صعود قيمتي، اجاره‌ها را بالا مي‌برد.»افضلي گفت:«هدف ماليات بر ارزش‌افزوده جلوگيري از سرمايه‌گذاري است، اما دلايل حذف اين طرح را نمي‌دانم،‌ درست است که بايد موضوع را همه‌جانبه ببينيم تا اين تصميمات جلوي رونق بازار مسکن را نگيرد، اما آنچه از مفاد و تبصره‌هاي مربوط به طرح ماليات ارزش‌افزوده بر مسکن به نظرمي‌رسد به هيچ‌وجه بازار را دچار رکود نمي‌کرد.»اين عضو کميسيون عمران خاطرنشان كرد:«اين طرح در بسياري از کشورهاي دنيا تجربه مثبتي بوده‌است و اگر ارزش افزوده‌اي بر معاملات مسکن باشد بسيار سنگين حساب مي‌شود و اين کار از خريد و فروش غيرضروري جلوگيري مي‌کند، بنابراين بايد دوباره اين طرح بازنگري شود و به جاي پاک‌کردن ضعف‌هاي احتمالي طرح، آن مشکل را برطرف کنند.»افضلي درپايان ضمن تأكيد اهميت شفافيت در معاملات مسکن، خاطرنشان شد:«يکي از مسائل مهم و عملي درتمام دنيا گردش مالي هوشمند است که نتيجه مثبتي داشته است، اگر سيستم مالي را در کشور هوشمندسازي مي‌کرديم تمام هزينه‌ها و درآمدهاي دولت شفاف مي‌شد و از سوءاستفاده‌ها جلوگيري مي‌شد، متأسفانه به دليل عدم سوددهي بخش توليد،‌کشاورزي و صنعت سرمايه‌ها خود به خود به سمت مسکن رفت اما اگر راهي براي شفافيت معاملات مسکن بود به راحتي مي‌شد آن را مديريت کرد.»