معامله خانه و توافق برای خرید و فروش آن، از جمله معاملات پرکاربردی است که همه روزه میان اشخاص زیادی انجام می‌شود. اگرچه در مواقعی ممکن است بازار مسکن در رکود یا در رونق باشد اما به طور میانگین این بازار همیشه متقاضیانی دارد که تمایل دارند خانه‌ای را بخرند یا خانه خود را بفروشند. معامله خانه باید با یک سند و مدرک قابل استناد، میان طرفین برقرار شود. به همین دلیل، لازم است که هر دو طرف معامله، برای نوشتن و امضای مبایعه نامه خانه اقدام کنند.

این قرارداد که یکی از انواع مبایعه نامه (قرارداد خرید و فروش) است، اگر با رعایت شرایط صحت معامله میان خریدار و فروشنده خانه امضا شود، سندی معتبر و قانونی خواهد بود که می‌تواند از حقوق هر دو طرف محافظت کند. این سند، در واقع مدرکی است که انتقال مالکیت خانه از فروشنده به خریدار را ثابت می‌کند. بنابراین تهیه و نوشتن صحیح آن برای هر دو طرف این معامله و به خصوص برای خریدار، اهمیت بسیار زیادی خواهد داشت.

اگرچه معامله انواع خانه و امضای انواع مبایعه نامه خانه روستایی یا نمونه مبایعه نامه خانه ویلایی به تصمیم، توافق و اختیار خریدار و فروشنده وابسته است و شروطی که برای این معامله در نظر گرفته می‌شود با توافق هر دو طرف تعیین خواهد شد اما باید به این نکته نیز توجه داشته باشید که در نهایت مبایعه نامه‌ای که امضا می‌کنید باید از قانون مدنی تبعیت کند و مغایر با چهارچوب قانونی این قراردادها نباشد. در ادامه درباره ابعاد قانونی و ویژگی‌های این نمونه قرارداد توضیح می‌دهیم. مطالعه این مقاله به شما کمک می‌کند که هنگام امضای سند انتقال مالکیت خانه، بتوانید صحیح بودن آن را بررسی کنید و با اطمینان بیشتری به انجام این معامله بپردازید.

مبایعه نامه خانه چیست و مهمترین ارکان این توافق نامه چه هستند؟

اگر بخواهیم به زبان ساده عبارت مبایعه نامه خانه را تعریف کنیم، باید بگوییم که یک سند عادی یا رسمی است که به واسطه آن، حق مالکیت یک ملک مسکونی، خانه روستایی، آپارتمان یا حتی ویلا، از یک طرف به طرف دیگر منتقل می‌شود. انتقال دهنده در این معامله، فروشنده‌ای است که در زمان انجام معامله مالکیت خانه را در اختیار دارد. انتقال گیرنده نیز خریداری خواهد بود که در ازای پرداخت ارزش خانه (مبلغ قرارداد)، حق مالکیت خانه را دریافت می‌کند.

بررسی ارکان مهم این عمل حقوقی

انجام این عمل حقوقی به ارکانی که در بخش قبلی ذکر شد نیاز دارد. حضور داشتن فروشنده، حاضر بودن خریدار، مشخص بودن خانه مورد معامله و پرداخت شدن عوض (ارزش ملک)، ارکان مهم این معامله هستند. علاوه براین، طرفین قرارداد باید عاقل، بالغ و رشید بوده و از اهلیت قانونی برخوردار باشند. یعنی مطابق رویه قانونی قضایی کشور، سن آن‌ها ۱۸ سال تمام باشد، از قوای ادراکی و فکری سالم برخوردار باشند و بتوانند اموال و دارایی‌های خود را مدیریت کنند.

مبایعه نامه خانه روستایی را دستی امضا کنیم یا باید رسمی باشد؟

زمانی که از نوشتن و امضای مبایعه نامه برای انتقال مالکیت خانه صحبت می‌کنیم، به خصوص اگر خانه مورد نظر در یک روستا باشد، از متداول‌ترین سوالاتی که پرسیده می‌شود، مساله صحیح بودن تنظیم مبایعه نامه خانه روستایی به صورت دستی یا الزام برای تهیه مبایعه نامه آن با ثبت رسمی است. در ابتدا باید توضیح دهیم که اسناد و قراردادهایی که با توافق طرفین و همچنین با رعایت شرایط صحت قرارداد میان آن‌ها امضا می‌شوند، در ابتدا اسناد عادی یا دستنویس هستند. این اسناد، مدارک معتبری برای اثبات انجام شدن معاملات خواهند بود و قابلیت ارائه به محاکم قضایی را نیز دارند.

از طرف دیگر، اسناد رسمی، اسنادی هستند که در دفاتر اسناد رسمی به ثبت رسیده باشند. برای مثال شما می‌توانید نمونه مبایعه نامه خانه ویلایی را در دفترخانه تنظیم و امضا کنید تا قرارداد را برای شما به صورت رسمی ثبت کنند یا اینکه می‌توانید این مبایعه نامه را به صورت دستی میان خود امضا کنید و سپس قرارداد را به دفاتر اسناد ببرید تا تنها فرآیند ثبت رسمی آن را برای شما انجام دهند. با این حال در اکثر مواقع مشاهده می‌کنیم که انتقال مالکیت خانه‌های روستایی با استفاده از انواع قولنامه (روی لینک قبل بزنید) انجام می‌شود و شورای روستا نیز به عنوان شاهد، زیر این قراردادها را امضا می‌کند.

نکته: پیشنهاد می‌کنیم که اگر خانه، خانه روستایی یا حتی ویلایی که معامله می‌کنید، سابقه ثبت رسمی دارد، شما نیز مبایعه نامه جدید را به صورت رسمی ثبت کنید.

آیا نمونه مبایعه نامه خانه ویلایی، خانه روستایی یا املاک مسکونی امکان فسخ دارند؟

مساله فسخ قرارداد، مساله مهمی است که در زمان نوشتن مبایعه نامه باید به آن توجه داشته باشید. به طور کلی مبایعه نامه‌ای که برای معامله و انتقال مالکیت خانه تنظیم می‌شود، در گروه انواع قرارداد لازم قرار می‌گیرد. در واقع مبایعه نامه به این جهت که از قوانین مربوط به عقد بیع در قانون مدنی تبعیت می‌کند، یک سند لازم الاجرا و غیر قابل انحلال است. به زبان ساده‌تر یعنی، طرفین مبایعه نامه خانه نمی‌توانند قرارداد را فسخ کنند و باید به آن متعهد باشند.

البته قانونگذار در ماده ۳۹۶ قانون مدنی مساله ضرر و زیان احتمالی طرفین قرارداد را در نظر داشته است و به همین دلیل شروطی را بیان می‌کند که صرفا در صورت وقوع آن‌ها، طرفین بتوانند مبایعه نامه را فسخ کنند. شروط فسخ بیان شده در ماده ۳۹۶ که با عنوان خیار شناخته می‌شوند، مواردی هستند که وجود آن‌ها می‌تواند به ضرر و زیان طرفین معامله منجر شود. به همین دلیل قانونگذار امکان فسخ معامله در آن شرایط را در قانون بیان کرده است.