مسکن همواره به عنوان موتور محرکه اقتصاد ايران مطرح است و بخش عمده اي از رونق صنعت و معدن متکي به اين بخش بوده است. عنوان مي شود در حال حاضر ۸ درصد توليد ناخالص ملي به صنعت ساختمان و در صورت اضافه شدن حمل و نقل، ۱۶ درصد توليد ناخالص ملي به اين حوزه وابسته بوده و حدود ۳۰ درصد اشتغال کشور هم مستقيم و غير مستقيم وام دار بازار مسکن است.
امسال بازار مسکن همانند ديگر عرصه هاي اقتصادي کشور دستخوش تغيير و تحولات بسياري شد و اين مهم در حالي روي داد که به اذعان بسياري از فعالان اين حوزه، چند سالي بود که سايه رکود بر سر اين صنعت سنگيني مي کرد. تحليل و ارزيابي ها از رشد چندين برابري قيمت ها تا حباب ناشي از هجوم نقدينگي و سوداگري هاي ناشي از سودهاي بادآورده در اين حوزه و ناهمخواني عرضه و تقاضا حکايت دارد.
در حال حاضر برخي کارشناسان پيش ‌بيني مي ‌کنند که سال‌هاي آينده با کاهش عرضه و افزايش تقاضاي مسکن مواجه مي شويم و اين در حالي است که مسئولان دولتي همچنان بر نياز کشور به ساخت يک ميليون واحد مسکوني در سال تاکيد دارند، در حالي که با توجه به رکود حاکم بر ساخت ‌و ساز مسکن و عدم بازگشت سرمايه، سازندگان ديگر تمايلي براي توليد ندارند، با اين حال برخي ديگر از کارشناسان خلاف اين عقيده را دارند و اذعان مي کنند به سبب تورم بالاي ناشي از اقتصاد بلاتکليف، در سال آينده بيش از امسال با افزايش نرخ بيکاري مواجه خواهيم شد و همين امر موجب مي شود با وجود نياز به مسکن با کاهش تقاضاي آن مواجه شويم. اين گروه هم مانند گروه اول، خبر از کاهش در عرضه به سبب گراني مصالح مي دهند. در خصوص قيمت هاي سال آينده در حوزه مسکن پيش بيني ها بسيار است و اما و اگرها گاه همسو و گاه متناقض!
از پيش بيني رکود تا ثبات قيمتي
اما به راستي مسکن در سال آينده به کدام سو مي رود؟
سيدحسين افضلي عضو کميسيون عمران مجلس با ارزيابي وضعيت مسکن در سال آينده گفته است:« به نظر من پيش بيني و تحليل بازار مسکن به عنوان بازاري که همواره تحت تأثير بخش ها و بازارهاي ديگر بوده، راحت و سهل نيست و نمي توان درباره وضعيت آينده تحليل کرد.» وي افزوده است:« اين مسئله در ادوار مختلف رخ داده که بازار مسکن دچار افزايش چشمگير قيمت شده و پس از آن يک دوره رکود را سپري کرده است، از اين رو طبق اين روال، مي‌توان پيش بيني کرد که با توجه به افزايش ۹۰ درصدي قيمت ها، ما در سال‌هاي آينده شاهد ايجاد فضاي رکودي در بازار مسکن خواهيم بود اما نمي توان مدت زمان آن را حدس زد.»
حسام عقبايي هم به عنوان نايب رئيس اتحاديه مشاوران املاک گفته است:« در نيمه اول سال ۹۸ تا پايان شهريور بازار مسکن راکد و توأم با تورم نسبي خواهد بود، احتمال افزايش قيمت در ۶ ماه اول ۹۸ نداريم، زيرا مسکن کشش افزايش قيمت را ندارد.»
در همين رابطه مصطفي قلي خسروي، رئيس اتحاديه مشاوران املاک کشور و عضو فدراسيون بين المللي املاک اروپا در خصوص پيش بيني عرضه، تقاضا و قيمت مسکن در سال آينده به رسالت مي گويد: «سال آينده تقريبا به ثبات قيمتي خواهيم رسيد چرا که ما تجربه اي
را در سال ۹۱ داشتيم که به يک باره دلار سه برابر شد و با خود، قيمت ديگر بازارها را هم دچار تغيير و تحول کرد؛ قيمت مسکن هم بالا رفت ولي با بالا رفتن قيمت مسکن ديگر خبري از پايين آمدن نبود و در همان نرخ ها به ثبات رسيد.»
کاهش عرضه نخواهيم داشت
وي تاکيد مي کند: « طي چهار دهه، چهار بار جهش قيمتي در حوزه مسکن داشته ايم؛ يک بار در سال ۶۸ يک بار در سال ۸۶، يک بار ۹۱ و بار آخر هم در سال ۹۷؛ لذا با اين روند پيش بيني مي شود که ما سال آينده به ثبات در حوزه مسکن برسيم و شاخص تورم هم از بانک مرکزي اعلام شود، همواره تورم مسکن زير شاخص اين تورم قرار داشته است. اکنون هم ماليات بر عايدات مسکن در کميسيون عمران مجلس شوراي اسلامي رد شده و اين تاثير‌گذار است؛ چرا که هر مالياتي که گرفته شود روي قيمت مسکن اثر مي گذارد و آن را افزايش مي دهد.»
اين کارشناس مي گويد: « وزير راه و شهرسازي هم گفته است نگاهم براي سال آينده به ساخت و ساز خواهد بود؛ لذا با اين نگاه و برنامه ريزي سال آينده مسکن به ثبات خواهد رسيد.»
وي در تحليل قيمت ساخت مسکن و عدم تمايل سازندگان براي توليد و در نتيجه کاهش عرضه در اين حوزه مي‌گويد: «آقاي شهردار عنوان کردند تهران اشباع شده و ما ديگر اجازه ساخت مسکن را نخواهيم داد ولي بايد در شهرک هاي اقماري با وجود هزينه بالايي که دولت براي ساخت مدرسه و ديگر امکانات دارد، ساخت و ساز آغاز شود و اين گونه نيست که بگوييم ساخت و ساز صرف نمي‌کند، با توجه به اين که بيش از ۸۵ درصد مصالح مصرفي هم در اين زمينه توليد داخلي است.»
اسلامي، وزير راه و شهرسازي اعلام کرده که برنامه‌هاي مناسبي در حوزه توليد و عرضه مسکن دارد که در صورت تحقق مي تواند به بازار املاک سر و سامان دهد.
مازيار حسيني، معاون امور مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازي هم گفته است: « سياست‌هاي انقباضي سال‌هاي گذشته موجب تقاضاي انباشته مسکن در کشور شد، درحال حاضر حدود ۲۵ ميليون واحد مسکوني در کشور وجود دارد که بين ۳۰ تا ۴۰ درصد آنها فرسوده هستند و به لحاظ لرزه‌اي و سازه‌اي نياز به بازسازي و نوسازي دارند. در عين حال بايد حداقل تقاضاي سالانه ۶۰۰ هزار واحد به دليل ازدواج نيز به اين ميزان افزوده شود که همه اينها حاکي از تقاضاي بالا در حوزه مسکن است.»
مسکن دچار قفل شدگي است
کمال اطهاري، اقتصاددان و پژوهشگر توسعه در خصوص ارزيابي وضعيت عرضه و تقاضا و قيمت مسکن در سال جاري و سال آينده به رسالت مي گويد:« بخش مسکن به قفل شدگي دچار شده و اين واژه فراتر از رکود است. قفل شدگي مسکن در اثر عوامل بيروني به وجود مي‌آيد و چنانچه بتوان اين عوامل بيروني را از ميان برداشت، سال آينده قفل بخش مسکن خواهد شکست؛ در غير اين صورت، وضعيت به همين ترتيب ادامه پيدا مي‌کند.»
وي بر اين باور است که يکي از عوامل قفل شدگي بخش مسکن اين است که نمي‌توانيم با اقتصاد بيروني رابطه داشته باشيم و مي افزايد:« همين باعث بالا رفتن بهاي ارز و سکه مي‌شود و پس‌اندازها هم به همين سو مي‌رود و سبب مي‌شود که پس اندازها به بخش مسکن نرود.»
اطهاري مي گويد:« بخش مسکن سرمايه‌گذاري بسيار بالايي نياز دارد و اگر تنش‌هاي خارجي برطرف نشود، همچنان نقدينگي ما به سمت ارز و طلا يا به سمت کالاهايي مانند خودرو که به ارز وابسته است، مي‌رود.»
اطهاري در تحليلي جالب از کاهش تقاضاي مسکن در سال آينده اين چنين عنوان مي‌کند:« متأسفانه اکنون اکثر صنايع ما به علت سياست‌هاي غلطي که در چندين دهه داشته ايم نتوانسته اند وابستگي خود را در تأمين مواد اوليه بعضي کالاها به حداقل برسانند و چون نتوانستيم صنايع مان را براي رقابت جهاني سازماندهي کنيم، بايد وارد اقتصاد دانش بنيان شويم. مبناي اقتصاد دانش بنيان، نوآوري است، اما چون زمينه فعاليت براي چنين شرکت‌هايي فراهم نيست، اين شرکت‌ها ورشکست مي‌شوند و بيکاري شديدي به ويژه در ميان نيروي کار دانش آموخته يعني تا حدود ۴۰ درصد رخ مي دهد؛ بنابراين با وجود اينکه نياز به مسکن دارند نمي توانند تقاضايي بدهند.»
اطهاري مي افزايد: « تورم بالاست و ارزش ريالي پايين آمده است، پس اندازها به طرف کالاي ريالي نمي‌رود، بلکه به طرف کالاي ارزي يا خود ارز مي‌رود. اين عوامل باعث شده که بخش مسکن قفل شود.»
اين کارشناس در خصوص ارزيابي قيمت هاي مسکن در سال ۹۸ مي گويد:« افزايش قيمت مسکن به علت سياست‌هاي غلط سه دهه گذشته است؛ از دهه هفتاد تا کنون بخش مسکن سرمايه‌هاي بانک‌ها را جذب و زمين گير کرده است و بانک ها براي اينکه ورشکست نشوند به صورت افراطي با بخش مسکن، به صورت صوري صندوق‌هاي قرض‌الحسنه باز مي‌کنند و قيمت مسکن را بالا مي‌برند، براي سال آينده هم اين امر محتمل است.»