علي قوامي
رشد قيمت مسکن عوامل متعددي دارد که عوامل اقتصادي، تورم‌زا، نوسانات بازارهاي رقيب (مانند ارز و سهام و طلا)، نبودن توازن در عرضه و تقاضا، ميزان توليد مسکن و ساخت و ساز، قدرت خريد مردم، سود سپرده ها و تسهيلات بانکي و حتي مناقشات بين‌المللي و … بخشي از اينهاست؛ اما اقدامات و منفعت طلبي قريب به اتفاق مشاوران املاک، يکي از مهم‌ترين فاکتورهاي رشد تورمي قيمت مسکن مي‌باشد. اين نوشتار؛ به بررسي برخي از اين فاکتورها مي‌پردازد:
۱- طمع مشاوران املاک براي دريافت کميسيون (حق دلالي) بيشتر
​​​​​​​اغلب مالکان – بالاخص مالکان املاک مسکوني-، خريداداران يا مستاجران، نحوه تعيين ارزش ملک يکي از مشکل‌ترين مواردي است که آنها را دچار سردرگمي و ترديد نموده و چه بسا قيمتي نادرست را براي فروش يا اجاره‌ ملک انتخاب نمايند تا در نتيجه به هدف موردنظر، که همان فروش يا اجاره‌ خانه با قيمت مناسب و طي زمان موردنظر است، دست پيدا نکنند.
يکي از روش‌هايي که اغلب مالکان خانه براي قيمت‌گذاري ملک خود از آن استفاده مي‌کنند، مراجعه به بنگاه‌هاي مشاوره‌ املاک در محدوده‌ ملک و پرس و جو درخصوص قيمت مناسب براي فروش يا اجاره‌ آن است. چراکه مشاوران و بنگاه‌هاي معاملات املاک، نقش مهمي در زنجيره خريد و فروش ملک داشته و مردم هم به واسطه عرفي که از قديم بوده و اعتمادي که به کارآمدي و دانش صاحبان اين دفاتر دارند، سرنوشت اموال خود را به اين مشاوران مي‌سپارند تا به واسطه آن ملک، خانه يا آپارتماني را بخرند، بفروشند، اجاره بدهند يا اجاره بگيرند.
۲- ترس يا طمع مالکان در عرضه ملک با قيمت معمول و متعارف
اگرچه مسئولان صنفي، تاثيرگذاري نقش مشاوران املاک در گراني مسکن را رد مي‌کنند، اما بررسي‌هاي ميداني و همچنين اعتقاد بسياري از مردم حاکي از آن است که نقش آنها در نرخ گذاري مسکن و ايجاد نوسانات در اين بازار گل‌آلود و بدون ناظر غيرقابل انکار و بي‌بديل است. هرچند که بخش مهمي از فعالان اين صنف اين موضوع را رد کرده و معتقدند آنچه باعث مي‌شود قيمت مسکن دچار نوسان شود، زياده‌خواهي برخي مالکان و تصور اشتباه آنها در خصوص عقب ماندن ارزش ملک آنها نسبت به املاک ساير مناطق يا حتي در مقايسه با نرخ ارز و دلار است که همزمان با بالا رفتن قيمت ارز، در صورتي که ملک خود را گران‌تر نفروشند، از رشد بازار عقب مي‌مانند؛ به همين دليل اقدام به بالابردن قيمت ملک خود مي‌کنند.
۳- مدنظر قرارنگرفتن عوامل تاثيرگذار بر نحوه قيمت‌گذاري ملک توسط مالکان و مشاوران املاک
از جمله مسائلي که مي‌تواند براي صاحبان املاک و البته اشخاصي که قصد خريد آپارتمان دارند، دغدغه محسوب شود، تعيين قيمت درست و ارزيابي ارزش دقيق آپارتمان و ملک مي‌باشد. اما اين امر چگونه ممکن خواهد بود. بسياري از اشخاص براي رفع اين سردرگمي در اولين گام به مشاور املاک محله مراجعه کرده و در مورد قيمت آپارتمان خود سوال مي‌کنند. در حالت خوش‌بينانه، مشاورين املاک هم با بررسي کلي قيمت مسکن در محله مذکور اقدام به تعيين قيمت حدودي و غيرکارشناسي مي‌نمايند.
اين نوع قيمت گذاري و تعيين ارزش مسکن دقيق نيست چراکه ملک مسکوني مي‌بايست با مدنظر قراردادن مهم‌ترين عوامل تاثيرگذار بر آن، شامل:
۱) سنددار يا قولنامه‌اي بودن ملک
۲) مساحت و ميزان بر ملک
۳) نوع اسکلت، مصالح بکاررفته و جنس نماي ساختمان
۴) نوع سيستم‌هاي گرمايشي و سرمايشي ملک
۵) وجود آسانسور، پارکينگ، انباري و بالکن (مخصوصاً در خانه‌هاي آپارتماني)
۶) محل قرارگيري ملک از نظر رفت و آمد و شلوغي
۷) رعايت اصول ايمني و مرغوبيت مصالح براي ساخت
۸) ميزان تراکم و فرسودگي بافت محله
۹) ميزان دسترسي به مراکز خريد، آموزشي و بهداشتي
۱۰) موقعيت قرارگيري ملک در درون يا خارج از محدوده طرح‌هاي ترافيکي و آلودگي هوا
۱۱) ميزان روشنايي خانه
۱۲) چند بر بودن خانه
۱۳) ميزان عرض گذر ملک
۱۴) امکانات رفاهي خانه
۱۵) سال ساخت و عمر بنا
تعيين ارزش و قيمت‌گذاري گردد.
تمامي عواملي که در بالا براي قيمت‌گذاري ملک مسکوني به آنها اشاره شد، همگي در فرمول قيمت‌گذاري ملک دخيل هستند، اما اين سخن به اين معنا نيست که عوامل مؤثر در تعيين اين فرمول محدود به همين عوامل مي‌شوند. براي تعيين قيمت دقيق يک ملک، بايد به نکات بسيار تخصصي‌تري همانند رعايت استانداردهاي تدوين شده توسط شوراي تدوين مقررات ملي ساختمان -که داراي سرفصل‌هاي متعددي است- توجه کرد.
۴- کاهش ميزان توليد مسکن و ساخت و ساز باتوجه به جنس تقاضا مصرف‌کنندگان
گراني ناگهاني مصالح ساختماني موجب گرديده تا حاشيه سود سازندگان به طور محسوسي کاهش يابد. زيرا علاوه بر مؤثر بودن قيمت نهاده‌هاي ساختماني در کاهش ساخت و ساز؛ افزايش بيش از حد قيمت زمين نيز سبب شده تا انبوه‌سازان از حوزه ساخت و ساز
خارج شوند چراکه روش کار سازندگان حرفه‌اي ابتدا زمين يا ملک موردنظر براي ساخت و ساز را خريداري کرده و سپس به دنبال رفع و رجوع فرآيندهاي هزينه بر، بوروکراتيک و پيچيده اداري آن به خصوص مجوزهاي شهرداري و نظام مهندسي مي‌روند و پس از آن اقدام به ساخت مي‌کنند. اما در نهايت به دليل ناتواني مردم و نداشتن قدرت خريد کافي، واحدهاي توليد شده روي دست سازنده مي‌ماند. حتي اگر به فروش هم برسد، باز هم در اين مدت به قدري تورم بازار مسکن بالاست که امکان تجديد اين پروسه و خريد زمين جديد وجود ندارد.
بنابراين، در کنار تشديد نظارت بر عملکرد مشاوران املاک و تصويب و اجراي قوانين حاکميتي که تا حدي دست سوداگران و سفته‌بازان را از بازار پرآشوب و گل‌آلود مسکن کوتاه مي‌کند؛ مي‌توان با اعمال راهکارهايي اجرايي از طريق ايجاد خودکنترلي و هوشمندنمودن قيمت‌گذاري ساختمان‌هاي مسکوني و به تبع آن تعيين مبلغ رهن و اجاره بها متناسب به ارزش تعيين شده براي هر محله شهري؛ به مهار تورم افسارگسيخته قيمت مسکن ناشي از اثرپذيري آن از اعمال سلايق شخصي افراد (فروشنده، مشاور املاک يا حتي خريدار) دست يافت.