یکی از مشکلات اساسی شهر تهران به خصوص در هنگام وقوع زلزله بافت فرسوده است. در سال های گذشته روند نوسازی به دلیل وجود برخی موانع کند بود.

همچنین شهرداری تهران چندی پیش در خصوص ساخت خانه های ۲۵ متری در تهران موضوعاتی را مطرح کرد اما دولتی ها این موضوع را رد کردند با کاوه حاج علی اکبری رئیس سازمان نوسازی شهر تهران در این باره به گفتگو نشستیم.

قرار بود خانه‌های ۲۵ متری در تهران ساخته و در اختیار برخی اقشار قرار گیرد. این طرح از سوی شهرداری تهران پیشنهاد شده بود، اما اعضای شورا اظهار بی اطلاعی کردند و از سوی دیگر دولتی‌ها هم اعلام کردند که ساخت خانه‌های ۲۵ متری در تهران منتفی است. در این باره توضیح می‌دهید؟

مساحت متوسط واحدهای مسکونی در تهران بالای ۱۰۰ مترمربع است/ مساحت در بافت فرسوده ۸۰ مترمربع

ببینید در مورد مسکن‌های ۲۵ متری موضوعاتی مطرح شد.  این خانه‌های کوچک مقیاس برای برخی از گروه‌ها ازجمله دانشجویان، افرادی که برای کار به تهران می‌آیند و… ساخته شود. قرار بود این خانه‌ها مساحت‌شان کوچک باشد اما با مساحت کوچکی که دارند تمام امکانات در آن دیده شود. مساحت متوسط واحدهای مسکونی در تهران بالای ۱۰۰ مترمربع است و حتی در بافت فرسوده هم مساحت به طور متوسط ۸۰ مترمربع است. طرح مسکن‌های کوچک مقیاس برای کمک به برخی اقشار جامعه بود.

میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران ۲۱ میلیون تومان است

در حال حاضر با گران شدن مصالح، زمین و… میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران ۲۱ میلیون تومان است و با بالا رفتن مساحت واحد مسکونی خیلی از افراد توانایی خرید ندارند. به همین دلیل تصمیم گرفتیم که خانه‌های کوچک مقیاس ساخته شود؛ چراکه این خانه دسترس‌پذیرتر خواهد بود. بر اساس تجارت جهانی یکی از راه حل‌های تأمین مسکن کم کردن مساحت بدون کم کردن کارایی است و با استفاده از ابزار طراحی و یا برخی فضاها به صورت اشتراکی می‌توان مسکن‌های کوچک‌مقیاس را ساخت.

ایا این طرح مورد تایید وزارت کشور قرار گرفت؟

طرح مورد تایید وزارت کشور و در قالب یک آیین‌نامه اجرایی ارسال شد

 این‌مسکن ۲۵ تا ۵۰ مترمربع اعلام شده است و این مدل مسکن می‌تواند در هر شهر متناسب با فضای همان شهر و شرایط آن اجرا شود و بر اساس قیمت مسکن و الگوها تدقین شود. اسمی از مساحت نیامده بود، این طرح بعد از رفت و برگشت‌ها بین مسئولین و با حضور متخصصین در جلسات و شنیدن نظرات موافقان و مخالفان بحث و بررسی‌های زیادی صورت گرفت و در نهایت مورد تأیید وزارت کشور قرار گرفت و در قالب یک آیین‌نامه اجرایی ارسال شد.

طرح مسکن های زیر ۵۰ متر در کمیسیون زیر بنایی دولت

در حال حاضر هم این طرح در دستورکار کمیسیون زیربنایی دولت قرار دارد و بعد از بررسی و تأیید در دستورکار هیأت دولت قرار می‌گیرد و به محض این که تصویب شود می‌توان اجرایی کرد، اما در حال حاضر در مسیر بررسی و تصویب قرار دارد.

دولتی‌ها اعلام کردند که طرح مسکن‌های ۲۵ متری کنسل شده است، اما شما می‌گویید که در دستورکار کمیسیون زیربنایی دولت است و در حال بررسی موضوع هستند. در این زمینه توضیح می‌دهید؟

 واکنش وزارت راه و شهرسازی به مساحت ۲۵ متری مسکن

وزارت راه و شهرسازی بر سر ۲۵ متر بودن این خانه‌ها واکنش نشان داد و البته واکنش‌شان هم درست بود، اما این یک طرح است که ما خودمان دنبال می‌کنیم، آنها می‌گویند میانگین مساحت ۷۵ مترمربع است و حرف درستی می‌زنند، اما این مسکن‌های کوچک مقیاس نوع دیگری از مسکن برای گروه‌های خاص اجتماعی است و ما در جلسات کارشناسی این موضوعات را به بحث و بررسی گذاشته‌ایم و نظرات مختلف را کسب کرده‌ایم. تأکید می‌کنم که این طرح جایگزین طرح‌های دیگر نیست. یک پیشنهاد جدید است.

آیا اجرای این طرح قانونی است، وظیفه شهرداری در قبال تامین‌مسکن چیست؟

یکی از وظایف شهرداری‌ها اتخاذ تدابیر برای مسکن بی‌بضاعتان است/ رییس جمهور دستور ساخت خانه های کوچک مقیاس را داد

در آیین نامه اجرایی ماده ۵۵ بند ۲۱ قانون شهرداری‌ها یکی از وظایف شهرداری‌ها اتخاذ تدابیر برای مسکن بی‌بضاعتان است. افراد و گروه‌هایی که در شرایط عادی هستند دولت مکلف است راهکارهایی را تعیین کند، برای طرح خانه‌های کوچک‌مقیاس رئیس جمهور در شورای عالی مسکن دستور دادند که شهرداری خانه‌هایی با مساحت کوچک و برای گروه‌های کم جمعیت بسازد و در این زمینه تصمیماتی اتخاذ شد.

شما گفتید که این خانه‌ها ۲۵ متر نیست، اما قبلا اعلام شده بود که این خانه‌ها ۲۵ متری است. اعلام می‌کنید مساحت متوسط این واحدهای کوچک مقیاس چقدر است؟

این مسکن‌ها زیر ۵۰ مترمربع است، مسکن‌های متعارف بالای ۵۰ مترمربع است، اما این مسکن‌ها به دلیل شرایط خاصی که دارند کمتر از ۵۰ مترمربع پیشنهاد شده‌اند. در جلسات هم‌اندیشی که داشتیم اتفاق نظرهایی رخ داد، البته عدد نهایی ثابت نشد.

این طرح فقط در تهران اجرا می‌شود و یا سایر شهرها اجرایی شود.

مخاطب اصلی این‌مسکن ها در تهران است

بناست در سایر شهرها هم اجرایی شود و مساحت خانه‌ها در هر شهر متفاوت ایت و فقط این طرح در تهران نیست، اما مخاطب اصلی این مسکن‌ها در تهران و بقیه کلانشهرهاست؛ چراکه مسأله مسکن در این شهرها بیشتر است.

با توجه به گرانی‌های صورت گرفته قیمت هر مترمربع مسکن کوچک‌مقیاس چقدر است؟ آیا از قیمت بازار کمتر خواهد بود؟

ببینید! ما طرحی را نوشته و به دولت ارسال کردیم. در این طرح دو بخش داشتیم؛ بخشی برای فروش که توسط بخش خصوصی واحدها ساخته و عرضه می‌شود و قیمت بر اساس بازار است. البته بسته به این که مسکن در کدام شهر ساخته شده و  با توجه به عوامل مختلف قیمت متفاوت است، اما یک بخش از مسکن‌های کوچک مقیاس توسط شهرداری، دستگاه‌های حمایتی و اجرایی برنامه‌ریزی و ساخته می‌شود. این دستگاه‌ها زمین‌هایی را قرار می‌دهند تا مجموعه‌های مسکونی در آن ساخته شود. سهم نهادها هم مشخص است و با یک مکانیزم این واحدها اجاره داده می‌شود و در اختیار گروه‌های هدف قرار می‌گیرد. سازوکارهایی در طرح دیده شده و برای

دهک‌های یک تا سه مخاطب اصلی این واحدها هستند

اجاره هم مدت‌های معینی در نظر گرفته شده است، تحلیل‌ها نشان می‌دهد دهک‌های یک تا سه مخاطب اصلی این واحدها هستند و این افراد امکان خرید مسکن را ندارند، به همین دلیل می‌توانند این واحدها را اجاره کنند.

این طرح چه زمان اجرایی می‌شود؟ آیا پیگیری کرده‌اید چه هنگام این طرح در دستورکار هیأت وزیران قرار می‌گیرد؟

با توجه به بحران مسکن امیدواریم هر چه زودتر این طرح اجرایی شود

هر زمان که طرح در کمیسیون‌ها تصویب شود در دستورکار قرار می‌گیرد و می‌تواند قابلیت اجرا داشته باشد. دیگر کار دست ما نیست که بنده زمان بگویم، اما با توجه به بحران مسکن امیدواریم هر چه زودتر این طرح اجرایی شود.

به نظر شما امسال این طرح اجرایی می‌شود؟

شهردار قبلا به جلسات دولت می رفت و موضوعات پیگیری می شد

مشخص نیست. خیلی قابلیت چانه‌زنی نداریم، در گذشته شهردار تهران در جلسات هیأت دولت حضور داشت و از مسیرهایی این موضوع را پیگیری می‌کردیم، در حال حاضر این ابزار را هم نداریم.

البته شهردار تهران اعلام آمادگی برای تأمین مسکن کرده است، اگر طرح خانه‌های ۲۵ متری (کوچک مقیاس) اجرایی نشود طرح دیگری دارید که جایگزین آن شود؟

شناسایی زمین های شهرداری در جنوب تهران برای ساخت مسکن

در سال ۹۷ طرحی را شهرداری اجرایی کرد و قرار شد زمین‌هایی که متعلق به شهرداری است و عمدتاً در جنوب تهران واقع شده است و یک حالت رهاشده دارد وارد برنامه تأمین مسکن کنیم. مجموعه‌ای از زمین‌ها شناسایی شد و امکان تأمین مسکن در آنها پیش بینی شده است.

قرارداد ساخت ۴۰۰۰ واحد مسکونی در جنوب تهران بسته شد/ زمین از شهرداری است

قراردادهایی منعقد شد و تا امروز ۴ هزار واحد مسکونی قرارداد ساختش منعقد شده و این واحدها در مناطق جنوبی شهر با قیمت مناسب است.

آیا سایر نهادهای حمایتی هم در این زمینه کمک کرده‌اند و زمین‌هایی برای ساخت این واحدها قرار داده‌اند؟

استفاده از ظرفیت زمین های بنیاد مستضعفان

مذاکراتی با بنیاد مستضعفان داشته‌ایم که از ظرفیت زمین‌های آنها استفاده شود و با استقبال آقای فتاح رئیس بنیاد مستضعفان مواجه شدیم. تفاهم‌نامه‌ای بین شهرداری و بنیاد مستضعفان قرار است صورت گیرد تا از ظرفیت‌های آنها استفاده شود.

دستگاه‌های دولتی چطور؟ آیا با آنها هم رایزنی کرده‌اید؟

شناسایی ۶۰ زمین دولتی ها برای ساخت مسکن/ رییس جمهور دستور واگذاری داد اما دولتی ها زمین ندادند

مجموعه‌ای از این دستگاه‌های دولتی قابلیت ساخت مسکن را دارند، ۶۰ زمین در سال گذشته شناسایی شد و رئیس جمهوری هم دستور واگذاری این زمین‌ها را داد تا در آنها مسکن‌های ارزان قیمت ساخته شود اما متأسفانه دولتی‌ها همکاری نکردند. این مسکن‌های امید در قالب اقدامی ملی است.

تاکنون چند واحد مسکونی واگذار شده است؟

اولین پروژه‌ای که داشتیم در فروردین سال ۹۸ به بهره‌برداری رسید و واحدهایی هم واگذار شده است. بقیه پروژه‌ها از اوایل سال گذشته قراردادشان منعقد شده است و در حال ساخت و اخذ پروانه بهره‌برداری هستند.

قیمت این مسکن‌ها چقدر است؟‌

موقعی که بحث فروش پیش بیاید باید در مورد آن صحبت کرد. شرایط ساخت متفاوت است، حتی مبلغ پروانه هم متفاوت است، چون جمیع شرایط در ساخت دخیل هستند نمی‌توانیم قیمت بدهیم. در هر نقطه متفاوت است.

آیا قیمت این واحدها ارزان‌تر از بازار است؟

نمی‌تواند خیلی ارزان‌تر باشد؛ چراکه هزینه را بخش خصوصی می‌دهد و عوارضش مشابه با بقیه زمین‌هاست، اما قیمتش واقعی است، اما اجرای این پروژه‌ها ۲ کارکرد دارد. هرچقدر تولید مسکن از این جنس افزایش یابد، در متعادل کردن بازار مسکن نقش دارد. پروژه‌هایی در چارچوب هستند و تسهیلاتی برای ساخت و خرید آنها پیش بینی شده است و قطعا هزینه تمام شده آن کاهش می‌یابد.

فقط این زمین‌ها در جنوب تهران است؟ در سایر نقاط شهر وجود ندارد؟

عمده زمین‌ها در مناطق جنوبی هستند. البته من همین جا هم باید در خصوص بافت فرسوده توضیح دهم. در حوزه مسکن باید به موضوع بافت فرسوده هم توجه شود؛ اولا به خاطر تراکم مسکن و کم دوام بودن مسکن‌ها در بافت فرسوده که عموما در مناطق مرکزی و جنوبی هستند. این هم یک فرصت مناسب برای تأمین مسکن است. از یک طرف هم نوسازی بافت فرسوده صورت گرفته و در اختیار مردم قرار می‌گیرد. سیاست‌های تشویقی هم برای نوسازی بافت فرسوده در نظر گرفته شده است و با این ابزارهای تشویقی مردم و سازندگان بیشتر به سمت نوسازی می‌آیند. البته این را هم بگویم که دولت حمایت‌هایی انجام می‌دهد و شهرداری هم پروانه رایگان صادر می‌کند.

دولت بین ۵۰ تا ۲۵۰ میلیون تومان تسهیلات ساخت به هر واحد مسکونی می‌دهد

دولت بین ۵۰ تا ۲۵۰ میلیون تومان تسهیلات ساخت به هر واحد مسکونی می‌دهد. با مجموعه‌ای از ابزارها تلاش می‌شود که مردم را تشویق به نوسازی کنیم. مساحت‌ها عمدتاً در بافت فرسوده کوچک است، قیمت هم پایین‌تر می‌آید و ساخت و ساز در این بخش خوب صورت گرفته است.

قیمت  فروش هر مترمربع مسکن بعد از نوسازی در بافت‌های فرسوده چقدر است؟

فکر می‌کنم به طور میانگین ۱۵ میلیون تومان است.

هزینه ساخت چقدر است؟

عدد و رقم متفاوت است، اما تقریبا ۴ میلیون تومان ناخالص هزینه ساخت هر مترمربع است.

در خصوص بسته‌های تشویقی موضوعاتی را مطرح کردید. آیا طبقه تراکم اضافه همچنان در بافت فرسوده داده می‌شود؟

ابزارهایی برای تشویق داریم. هزینه پروانه در بافت فرسوده رایگان است و یک طبقه تراکم تشویقی هم می‌دهیم، البته مشوق‌های مالی هم در اختیار افراد قرار می‌گیرد و تسهیلات از سوی بانک‌های عامل از جمله بانک مسکن در اختیار سازندگان و مردم قرار می‌گیرد.

قرار بود در بافت فرسوده تخفیفاتی در هزینه انشعابات داده شود، در سال ۹۷ این موضوع تصویب شد اما هنوز اجرایی نشده است. در این باره توضیح می‌دهید؟

به نکته درستی اشاره کردید. در سال ۹۷ مصوبه هیأت وزیران را داشتیم که تخفیفاتی در هزینه انشعابات در بافت فرسوده داده شود، این امر رخ نداد.

چرا تاکنون این مصوبه اجرایی نشده است؟

از نبود منابع در اختیار می‌گویند و می‌گویند که ما پول نداریم.

قرار بود ۵۰ درصد هزینه خدمات مهندسی هم رایگان باشد، این طرح به کجا رسید؟

این هم اجرایی نشد و سازمان نظام مهندسی موافقت نکرد.

دلیل اجرایی نشدن این طرح چه بود؟

سازمان نظام مهندسی صنفی است. درآمدشان هم در جیب اعضا می‌رود. آنها هم دلایلی آوردند و تاکنون این طرح اجرایی نشده است.

موانعی در خصوص نوسازی بافت فرسوده وجود دارد و روند نوسازی را کند کرده است. برخی از این خانه‌ها به صورت قولنامه‌ای هستند و سندهای آنها مشکل دارد. البته عوامل درونی و بیرونی هم تأثیرگذار است،‌در این زمینه توضیح می‌دهید؟

ما مجموعه‌ای از موانع را برای کند شدن نوسازی داریم. قیمت مسکن در بافت فرسوده پایین‌تر است، در نتیجه آستانه سود کمتر است و با توجه به وضعیت متلاطم ساخت و ساز رغبت به این سمت کمتر شده است و هزینه ساخت هم افزایش یافته است و همه اقلام گران شده‌اند و تمام این موارد بر روی تمایل سازندگان و سرمایه‌گذاران در نوسازی بافت فرسوده تأثیر می‌گذارد. دقیقا ما مسأله در بحث مالکیت هم مشکل داریم. برخی از ملک‌ها مالکیت رسمی ندارند و موضوع مالکیت آنها پیچیده است و تا زمانی که مالکیت احراز نشود، امکان نوسازی وجود ندارد. ببینید! یک مشکل دیگر ما موضوعات میراثی است که باید آنها را حفظ کنیم و برای آنها فکری صورت گیرد. البته برای آنها ابزارهایی مثل مرمت و نوسازی داریم؛ چراکه اغلب این بافت‌ها در محدوده مرکزی و جنوب تهران است. در برخی محدوده‌ها هم مسائل اجتماعی خاص داریم که تمایل به سمت نوسازی را کمتر می‌کند. به عنوان مثال محله‌ای تبدیل به بارانداز شده است و یا محله جمعیت‌گریز شده است تا جمعیت‌پذیر. در برخی نقاط هم الگوهای زندگی مردم متفاوت است و شیوه‌های زندگی به صورت خانوارگستر است. در یک پلاک کوچک که ۲ تا ۳ طبقه است چند خانوار زندگی می‌کنند. به همین دلیل مشکلات خاصی داریم.

ما نمی‌گوییم برخی از دیدگاه‌ها اشتباه است. ما باید برای الگوهای مختلف راه حل‌های متفاوت پیشنهاد دهیم. شاید تخریب و نوسازی در برخی موارد درست نباشد و بتوانیم با مقاوم سازی امکان زندگی را فراهم کنیم. در روند نوسازی هدف ما کاهش خطرپذیری در برابر زلزله است نه تخریب و نوسازی. البته در حوزه مرمت و مقاوم سازی هم دستورالعمل‌هایی در سازمان نوسازی تدوین شده است و مراحل نهایی آن را می‌گذارند و امکان اجرای آن به زودی فراهم می‌شود. برخی از خانواده‌ها توان تخریب ندارند شاید بتوان با هزینه کم هزینه خانه‌های آنها را مقاوم کرد. در کل ما مجموعه‌ای از عوامل داریم که روند نوسازی را کند کرده است.

قرار بود از صندوق توسعه ملی برای نوسازی بافت فرسوده هزینه‌هایی پرداخت شود. کار به کجا رسید؟

قرار شد بر اساس تبصره ۱۸ قانون بودجه سال ۹۸ از صندوق توسعه ملی کمک‌هایی برای نوسازی بافت فرسوده صورت گیرد. این کار در دو بخش بود. یکی تسهیلات و دیگری بودجه. برای تأمین خدمات در بافت فرسوده قرار بود هزینه‌هایی پرداخت شود، در حوزه تسهیلات کمک‌هایی صورت گرفت، اما در بخش بودجه‌ای این امر رخ نداد.

چقدر تسهیلات تاکنون داده‌اند؟

در مقیاس ملی بنده اطلاع دقیقی ندارم، اما در تهران ۱۰ هزار واحد وارد سیستم بانکی شدند و برای نوسازی وام دریافت کردند.

قرار بود سود وام‌های پرداختی کمتر شود اما این امر رخ نداد، در این زمینه توضیح می‌دهید؟

وارد شدن منابع با هدف کم شدن سود بوده است. قرار بود تسهیلاتی پرداخت شود تا سود پایین تر بیاید، تسهیلات در چند سطح پرداخت شده است و سودها هم متفاوت است. تسهیلات ۵۰ میلیونی با سود ۹ درصد است اما اگر کسی وام بیشتر بخواهد و از ۵۰ میلیون بیشتر باشد، نرخ سود ۱۸  درصد خواهد بود. البته برای انبوه‌سازان این امکان وجود دارد که برای هر واحد ۲۰۰ میلیون تومان وام دریافت کنند. در این موارد هم ۵۰ میلیون با سود ۹ درصد و ۱۵۰ میلیون با سود ۱۶ تا ۱۸ درصد است. در بحث فناوری‌های نوین هم ۲۵۰ میلیون تومان تسهیلات به ازای هر واحد در نظر گرفته شده است. در این زمینه هم ۵۰ میلیون با سود ۹ درصد و ۲۰۰ میلیون با سود ۱۶ تا ۱۸ درصد است.