به دلیل فرهنگ سرمایه‌گذاری در مستغلات و سودآوری صنعت ساختمان در این یکی ٕ دو دهه، خیلی از افراد که زمین یا خانه کلنگی دارند اما به دلیل افزایش قیمت‌ها توان مالی ساخت آن را ندارند مایلند با سازندگان ساختمان قرارداد مشارکت در ساخت منعقد کنند تا هم از خواب سرمایه ملک خود جلوگیری کنند و هم از طریق ساختمان جدید سهم و سود زیاد یا هنگفتی ببرند. همچنین بعضی افراد به همین منظور این جور ملک‌ها را می‌خرند تا از طریق قراداد مشارکت در ساخت و به اصطلاح مشارکت مدنی، به سود عالی یا کلانی دست پیدا کنند. به همین دلیل هم معاملات این دسته از املاک رونق دارد و هم قراداد مشارکت در ساخت؛ اما چون قرارد مشارکت در ساخت را با مشاوره و راهنمایی کارشناسان حقوقی قرارداد بنیاد وکلا تنظیم نمی‌کنند دچار اختلاف و مشکلات حقوقی مختلف و زیان‌آور ناشی از مفاد قرارداد می‌شوند که نه تنها سود نمی‌کند بلکه سال‌ها درگیر این مسائل و‌ مصائب می‌شوند. اگر سری به دادگستری بزنید متوجه می‌شوید که در پایتخت، کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ ایران، آمار بزرگی از مراجعان و پرونده‌ای قضایی مربوط به مشارکت در ساخت و معاملات املاک با این هدف است.

قرارداد مشارکت در ساخت از نگاه حقوقی

بیشتر این قراردادها در بنگاه املاک بسته می‌شود نه دفاتر اسناد رسمی؛ چون دفاتر اسناد رسمی معمولاً از بستن این قراردادها پرهیز می‌کنند؛ به دلیل اینکه  قالب این قراردادها جدید است و در قانون مدنی تعریف نشده است و ارزش دردسرها و مشکلات حقوقی بعدی را ندارد. همچنین وقتی این قراردادها بین اشخاص حقیقی بسته می‌شود الگوی قرارداد مشارکت مدنی بانک‌ها به کارشان نمی‌آید. بنابراین طرفین قرارداد آن را در بنگاه مشاورین املاک منعقد می‌کنند؛ درحالی‌که آنها اکثراً اطلاعات کافی به قوانین و مشکلات حقوقی این نوع قراردادها ندارند و از نمونه‌های مشابه استفاده می‌کنند و طبیعتاً بیشتر به کمیسیون خود توجه دارند.

مالکان این املاک که قصد مشارکت در ساخت دارند یا افرادی که این زمین‌ها و خانه‌ها را به همین نسبت می‌خرند خوب است به چند مسئله و مشکل حقوقی آن دقت کنند.

عدم تحویل به‌موقع ملک

قراردادهای مشارکت در ساخت معمولاً طوری تنظیم می‌شود که سازنده نسبت به عدم تحویل ملک دغدغه و نگرانی ندارد؛ چون برای این حالت در قرارداد برای سازنده حق فسخ و جبران خسارت در نظر گرفته می‌شود. وی در صورت عدم تحویل به موقع ملک برای تخریب و گود برداری و شروع ساخت‌وساز، دادخواست الزام مالک یا مالکان به تسلیم زمین یا خانه را به دادگاه ارائه می‌کند و اگر آنها نتوانند به تعهد خود مبنی بر تسلیم ملک عمل کنند سازنده حق فسخ قرارداد را دارد به علاوه دریافت خساراتی را که مالک یا مالکان به دلیل عمل نکردن به تعهد خود باعث آن شده‌اند.

انتقال ملک به سازنده

یکی از مسائل قرارداد مشارکت در ساخت انتقال تمام سهم سازنده از عرصه ملک است. غالباً برای اطمینان سازنده، مالک زمین، در ابتدا و یکجا یا به تدریج و در طول ساخت سهم سازنده را به نامش می‌زند. در این موارد مالک از سازنده چک و اسناد ضمانتی سنگین و هنگفت می‌گیرد اما در صورت عدم تعهد سازنده به قرارداد، لازم است مالک از طریق دادگاه اقدام و عدم تعهد سازنده را ثابت کند و اگر سازنده به دخالت عوامل پیش‌بینی‌نشده تکیه کند نظریه کارشناسی لازم می‌شود و… که زمان‌بر و هزینه‌بر است. و در صورت محکومیت سازنده، مالک باید برای اجرای حکم، اموال سازنده را معرفی کند. البته می‌تواند سهم او را از قرارداد مشارکت اعلام کند اما ممکن است قبلاً توسط طلبکار دیگری توقیف شده باشد!

بنابراین قرارداد مشارکت در ساخت خیلی دقیق است و باید آن را باید با مشاوره حقوقی متخصصان بنیاد وکلا طوری تنظیم کرد که این مشکلات پیش نیاید.

وکالت بدون عزل به سازنده

در مشارکت قرارداد ساخت گاهی مالک به سازنده وکالت بدون عزل می‌دهد که مشکلات حقوقی خاصی دارد. یکی از آنها مسئولیت همه اقدامات وکیل (سازنده) است که پای موکل (مالک) نوشته می‌شود. در این مورد مشورت با کارشناسان حقوقی قراردادها لازم است اما حداقل مالک باید در وکالت خود، حق انتقال سهم سازنده به دیگری و نیز تفویض اختیارات ناشی از وکالت‌نامه را از موکلش سلب کند.

پیش‌فروش توسط سازنده

سازنده پس از تکمیل پروژه، از کل پروژه سهم دارد ولی گاهی همه با بخشی از آن را پیش از پایان ساخت‌وساز پیش‌فروش می‌کند. این اقدام وی برای مالک مشکلات حقوقی زیادی ایجاد می‌کند؛ زیرا قبل از گرفتن اسناد تفکیکی مستقل برای هر واحد، هنوز مالک اولیه مالک قانونی است و در دعاوی حقوقی میان سازنده و مالکان جدید واحدها مالک اولیه هم گرفتار این مشکلات و مسیر دادرسی می‌گردد. در این مورد یک توصیه حقوقی این است که مالک اولیه، پیش‌فروش واحدها را مشروط به اطلاع و امضای خودش کند.

کلاهبرداری در پیش‌فروش واحدها

گاهی سازنده به بهانه جلب سرمایه برای ادامه کار و پیشرفت در پروژه، با نیت کلاهبرداری و با استفاده از حق پیش‌فروش، واحدها را به افراد و به مبالغ هنگفت می‌فروشد و فرار می‌کند. اگر مالک چنین احتمالی می‌دهد پیشنهاد می‌شود که حق فروش به سازنده را مشروط به گرفتن پایان کار و سند تک‌برگی کند.

شروط مبهم و غیر قطعی

شروط مبهم و غیر شفاف در قرارداد مشارکت در ساخت یکی از مشکلات بزرگ این نوع قراردادهاست. نمونه پرتکرار آن، اختلافات ناشی از این شروط  درباره احداث بنای مازاد بر پروانه ساخت در طبقه آخر یا واحد‌های تجاری در طبقه همکف یا انجام خلاف یا اضافه تراکم مازاد است. گاهی شروط آن قدر غیر شفاف است که سازنده خود را مالک مستحدثاث می‌داند و برای گرفتن جواز اقدام می‌کنند و باعث اختلاف و طرح دعوا در دادگاه می‌شود که رسیدگی آن طولانی و پرهزینه‌ است. در اینجا توصیه شده است که شروط شفاف و روشن باشند و در صورت مبهم بودن آینده ساخت‌وساز از جهت بناهای اضافه، برای قطعی شدن آن و سهم طرفین، این امر به تنظیم و امضای متمم قرارداد موکول شود.

عدم توافق برای کیفیت ساخت و مشخصات مصالح

تغییر سلیقگی و زیاد سازنده در نقشه ساختمان و اجرای آن و نیز استفاده از کیفیت خاصی از مصالح و لوازم ساختمانی ازجمله مشکلات حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت و اختلاف میان سازنده و مالک است. در صورتی که درباره جزئیات و مشخصات مصالح و لوازم ساختمانی، چه موارد آشکار مثل شیرآلات یا ناپیدا مثل آنچه در فونداسیون به کار می‌رود، توافق مکتوب نشده باشد، با اختلاف میان طرفین قرارداد، مراحل دادرسی در دادگاه باز هم طولانی است و وقت و انرژی زیادی می‌گیرد. برای مثال، به نظریه کارشناسی و پرداخت هزینه نیاز است. بنابراین بهتر است سازنده و مالک درباره جزییات و مشخصات مصالح زیرکار و روکار و روبنا، مانند نام برند و درجه آن، توافق کنند و به صورت صورت‌جلسه جداگانه‎ تنظیم و امضا و ضمیمه قرارداد گردد. همچنین پیشنهاد می‌شود ناظر معتمدی را تعیین کنند تا از پروژه و نحوه عملکرد سازنده بازدید کند و اگر تخلفی مشاهده کرد از دادگاه درخواست توقف پروژه و رسیدگی به آن را بکند.

آنچه گذشت بخشی از مشکلات حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت است نه همه موارد. گرفتن وام بانکی و در رهن گرفتن سند ملک و تملک کل ملک توسط بانک باعدم پرداخت اقساط، یکی از مشکلات بزرگ این قراردادها برای مالک، سازنده، مالکان واحدها به صورت اصیل یا پیش‌خرید شده و… است. همین موارد این یادداشت اهمیت مشاوره حقوقی با وکیل متخصص ملکی و قراردادهای بنیاد وکلا را نشان می‌دهد