توليد مسکن به روش مشارکتي، تاثير چنداني بر تنظيم بازار و قيمت مسکن ندارد و کارشناسان معتقدند وزارت راه و شهرسازي مي تواند به جاي اين روش، از مدل مسکن ويژه تهرانسر که در آن واحدها به قيمت تمام شده و نه بازار به مصرف کننده رسيد الگوبرداري کند.
افزايش قيمت مسکن در شهرهاي بزرگ آرزوي صاحبخانه شدن را براي بسياري از خانواده ها به رويا تبديل کرده است. براي مثال در شهر تهران به صورت متوسط قيمت يک متر مربع مسکن به ۱۰ ميليون تومان رسيده است. از طرفي اين افزايش قيمت مسکن موجب افزايش هزينه اجاره بها نيز شده است. هزينه اي که بيشترين سهم را در سبد هزينه هاي يک خانواده مستاجر دارد و پيش بيني مي شود تابستان آينده تامين واحد استيجاري براي مستاجرين با دشواري بيشتر از امسال همراه باشد.
در اين بين وزارت راه و شهرسازي اعلام کرده قصد دارد با توليد ۴۰۰ هزار واحد مسکوني تا پايان سال بعد، با افزايش توليد و عرضه، افزايش قيمت‌ها را کنترل کند. اما بررسي شيوه توليد مسکن بخصوص انبوه سازي هاي مشارکتي در شهرهاي جديد نشان مي دهد، هدف اين وزارتخانه کاهش قيمت مسکن براي مصرف کننده واقعي نيست.
برنامه وزارت راه و شهرسازي براي توليد ۲۰۰ هزار واحد مسکوني در شهرهاي جديد به شيوه مشارکتي
در همين راستا، يکم اسفند۹۷ حبيب‌الله طاهرخاني، معاون وزير راه و شهرسازي و مديرعامل شرکت عمران شهرهاي جديد در مصاحبه با خبرگزاري ايلنا با بيان اينکه برنامه دولت براي تامين بخشي از نياز بازار مسکن توليد ۴۰۰ هزار واحد مسکوني است، گفت: از اين تعداد ۲۰۰ هزار واحد در شهرهاي جديد ساخته مي‌شود و مدلي که طراحي شده اين است که زمين را دولت يعني شرکت عمران شهرهاي جديد در اختيار بخش خصوصي و سرمايه گذاران قرار مي‌دهد و پروانه ساخت را هم براي سرمايه‌گذار صادر مي‌کنيم.
بنابراين هزينه زمين و پروانه ساخت را دولت مي‌پردازد و تامين هزينه ساخت را سرمايه‌گذار بخش خصوصي برعهده دارد. براساس هزينه‌هاي انجام شده مشخص مي‌شود که در پروژه ۱۰۰ واحدي چه تعداد متعلق به دولت و چه تعداد سهم بخش خصوصي خواهد بود.
طاهرخاني هفتم اسفندسال گذشته نيز جامعه هدف اين پروژه‌ها را اقشار متوسط جامعه عنوان کرد و گفت: اين پروژه ها کم‌تراکم است و جذابيت لازم را براي متقاضيان دارد.
در عين حال به همکاران خودمان منعکس کرديم تا جايي که امکان دارد مبتني بر درخواست سرمايه‌گذاران، انعطاف داشته باشند.
تاخير در انجام پروژه هاي مشارکتي به منظور استفاده از افزايش قيمت زميندر همين ارتباط ابوالفضل نوروزي کارشناس
سياست گذاري مسکن در گفت‌وگو با رسالت گفت: با توجه به اينکه يکي از علل افزايش شديد قيمت مسکن در يک‌سال اخير، رکود توليد مسکن و کمبود عرضه بوده است، واحدهاي پيش بيني شده توسط وزارت راه و شهرسازي در صورتي مي تواند تاثير گذار باشد که هر چه سريع‌تر توليد و بلافاصله عرضه و به‌دست مصرف کننده برسد. اين در حالي است که در مدل مشارکتي توليد مسکن که زمين و پروانه ساخت توسط دولت تامين مي شود و انبوه ساز کار ساخت را انجام مي دهد و هر دو طرف به نسبت مشخص مالک پروژه هستند، تاخير در به پايان رساندن پروژه نه تنها زياني را متوجه انبوه ساز مي کند بلکه عائدي بسياري نيز نصيب آنها خواهد کرد. نوروزي ريشه اين کار را افزايش بيشتر قيمت زمين در مقايسه با افزايش قيمت هزينه ساخت مسکن دانست و گفت: با گذر زمان سهم هزينه ساخت از قيمت نهايي مسکن کمتر خواهد شد و در نهايت سهم آورده انبوه ساز بسيار کمتر خواهد شد. اين موضوع علت اصلي تاخير در اتمام پروژه هاي مشارکتي است. در نتيجه عرضه واحدهاي مسکوني نيز به سرعت انجام نمي شود و با اين شيوه انبوه سازي نبايد انتظار تنظيم عرضه و تقاضا را در بازار مسکن داشت.
نوروزي اضافه کرد: به علت عدم اجراي سياست هاي تنظيمي در بخش مسکن، مانند ماليات بر خانه هاي خالي و ماليات بر عائدي سرمايه، سوداگران به آساني اقدام به احتکار و عدم عرضه واحدهاي تکميل شده خود مي كنند و هيچ مانعي براي مقابله با اين رفتار آنها وجود ندارد.
توليد مسکن به روش مشارکتي، زمينه سازي براي افزايش مجدد قيمت مسکنمهدي غلامي مدير گروه مسکن مرکز مطالعات تکنولوژي دانشگاه علم و صنعت نيز در مورد پروژه هاي انبوه سازي مشارکتي وزارت راه و شهرسازي گفت: سياست‌گذاري ها
در بخش مسکن به گونه اي بايد باشد تا تسهيلات و مشوق هاي در نظر گرفته شده به متقاضي واقعي و نهايي برسد. در غير اين صورت هرگونه اعطاي امتياز به انبوه سازان، تغيير چنداني در شرايط بازار مسکن در پي نخواهد داشت.
غلامي اضافه کرد: با توجه به اينکه تعداد واحدهاي در نظر گرفته شده و همچنين تمايز آن ها با ساير واحدهايي که در شهرهاي جديد قرار دارد، قيمت اين واحدها ملاک قيمت گذاري در شهرهاي جديد خواهد شد و اگر قيمت گذاري اين واحدها در دست سازندگان باشد، افزايش قيمت ها دور از انتظار نخواهد بود. اتفاقي که در سال هاي گذشته نيز تجربه شده است. اين در حالي است که وزارت راه و شهرسازي مي تواند مالکيت اين واحدها را به سازندگان واگذار نکند و واحدها را با قيمت تمام شده و نه به قيمت بازار، به متقاضيان واقعي پيش فروش کند.
مسکن ويژه تهرانسر الگويي قابل تکرار براي انبوه سازي
غلامي اضافه کرد: همچنين براي اين که طيف وسيع‌تري از جامعه توان خريد اين واحدها را داشته باشند، وزارت راه و شهرسازي مي تواند هزينه زمين را بعد از تحويل و به صورت اقساط دريافت نمايد. در طرح «مسکن ويژه تهرانسر» از اين دو سياست استفاده شد و وزارت راه و شهرسازي مي تواند از اين الگو براي انبوه سازي هاي خود استفاده کند. در نتيجه يکي ديگر از مزاياي طرح مسکن ويژه، عدم وابستگي به منابع بانکي بود. در پايان بايد گفت در حالي که توليد و بازار مسکن با رکود سنگيني مواجه شده است، با روش انبوه سازي مشارکتي، نبايد انتظار تنظيم و کنترل بازار مسکن را داشت. زيرا در اين صورت منابعي مانند زمين هاي شهري که مي تواند موجب افزايش عرضه و کاهش قيمت مسکن شود، منجر به ايجاد انحصار و افزايش احتکار و در نتيجه افزايش قيمت نهايي مسکن خواهد شد.