حانيه مسجودي
مشکلات اقتصادي به حدي زياد است که با ورود به هرحوزه با تعدد مشکلات اصلي و زيرشاخه‌اي روبه رو مي‌شويم؛‌ با اين‌که بارها از اقتصاد بيمارمان نوشتيم و نوشتيم اما هنوز به پايانش هم نزديک نشديم، به هر دردي ورود مي‌کنيم درمانش نشئت گرفته از دردي ديگر است، مشکلات دلار به نقدينگي برمي‌گردد، نقدينگي به کاهش ارزش پول ملي، کاهش ارزش پول ملي به سوءمديريت،‌ سوء مديريت به ناتوانی برخی مدیران.
هر کارشناسي نظري دارد اما مجموع نظرات به مديريت نادرست منايع مالي و طبيعي ايران مربوط است؛ ‌هربار که با آن‌ها تماس گرفتم با مطرح کردن اما و اگر در نهايت به اين رسيدند که دولت يا مسئولان اگر بخواهند مي‌توانند، سوال کردم اين مشکلات چطور و با چه تدبيري حل مي‌شود؟ و بيشترين پاسخ‌شان اجراکردن علم مديريت اقتصادي بود، ‌به حوزه نفتي ورود کرديم گفتند خام مي‌فروشند، پرسيديم مگر نمي‌دانند که نبايد خام بفروشند؟ جواب‌هايي دادند که شايد مجال نوشتنش در روزنامه نباشد، پرسيديم اگر اين اما و اگرها به واقعيت بپيوندد مرحله بعدي چيست؟ غريب به اتفاق به «پيچيدگي اقتصادي» اشاره کردند و گفتند هرچه اقتصاد پيچيده‌تر باشد کم‌تر مي‌شکند و بيشتر وابسته‌اش مي‌شوند، بعد از بررسي مديريت دلاري و نفتي و سياست خارجي و جنگ‌هاي داخلي،‌ به حوزه مسکن ورود کرديم که باز هم انتهايش عدم مديريت صحيح بازار اين حوزه بود و درنتيجه‌ با فروريختن هدف‌هاي جواني با تلاش و پشتکار که تنها پشتوانه‌اش خدا بوده،‌ روبه رو شديم و اميد اميدان ايران هرروز کم‌رنگ تر شد و سوال کرديم چه کسي قصد جان اميد ايران را کرده است؟ گفتند: خودمان.
بازهم با يکي ديگر از کارشناسان اقتصاد، اين‌بار درحوزه مسکن به گفت‌وگو نشستيم، مهدي سلطان‌محمدي درمورد وضعيت اسفناک مسکن در سال ۹۷ در گفت‌وگو با رسالت ضمن توضيح عامل اين اتفاق مي‌گويد: درسال ۹۷ شاهد افزايش شديد قيمت مسکن بوديم، سه عامل در اين اتفاق دخيل است؛ اين سه بر يکديگر اثر افزاينده دارند و همين امر باعث شد يکي از شديدترين جهش‌هاي قيمت مسکن در سال گذشته رقم بخورد.
نخستين دليل: “قرارگرفتن در انتهاي دوره رکودي مسکن”
سلطان‌محمدي توضيح مي‌دهد: “با توجه به اينکه بازار درانتهاي دوره رکودي مسکن بود و معمولا چرخه‌هاي رونق و رکودي هر ۵ يا ۶ سال يک بار در حوزه اقتصاد مسکن تکرار مي‌شوند؛ بنابراين مي‌شد حدس زد سال ۹۷، سال بازگشت به چرخه رونق باشد و افزايش شديد قيمت ها را شاهد باشيم. اما دو عامل افزاينده ديگر به افزايش بيش ازحد انتظار قيمت‌ها، کمک کردند.”
عامل دوم: “افزايش نرخ دلار”
“جهش قيمت دلار، هم به لحاظ رواني بر بازار اثر گذاشت و هم باعث افزايش تورم شد، ازطرف ديگر بخشي از نهادهاي مسکن که همبستگي بالايي با دلار دارند، مانند مصالح فولادي، مصالح مکانيکي و برقي باعث افزايش چشمگير قيمت در بازار مسکن شدند.”
عامل سوم: “نرخ رشد بهره”
“حال اگر اين دوعامل را دريک طبقه‌بندي قراردهيم، عامل سوم را مي توان “نرخ رشد بهره” که به اين عوامل وابسته است دانست، براي اولين بار بعد ازچند سال نرخ سود بانکي از تورم عقب ماند؛ يعني درطول چهارسال گذشته همواره نرخ سودبانکي بالاتر از تورم بوده‌است، به همين دليل افراد فکر مي‌کردند اگر منابع مازاد خود را در بانک‌ها
سپرده گذاري کنند، ارزش پولشان حفظ و حتي از تورم پيش مي‌افتد، علي‌رغم اين تفکر تورم همچنان از اين انديشمندان جلوتر خواهد بود.
بنابراين درسال ۹۷ با توجه به تورم نسبتا بالايي که داشتيم و براي اولين بار نرخ سود بانکي بالاتر از تورم شد، بانک مرکزي سعي کرد نرخ سودبانکي را کنترل کند تا هم‌پاي نرخ تورم بالا نرود، اما نرخ سودبانکي نه تنها بالا نرفت بلکه يک تا ۲ درصد کاهش پيدا کرد.
اين مسئله باعث شد بسياري از سپرده‌گذاران براي حفظ ارزش پولشان، به سمت بازارهاي ديگر بروند، برخي سمت بازار ارز رفتند اما با توجه به نظارت‌هايي که در اين حوزه صورت گرفت سرمايه خود را به حوزه‌هاي ديگر سپردند؛ در بازار کالا با پيش خريد خودرو، در بازار فولاد و پتروشيمي با سرمايه‌گذاري. حتي برخي با تصور اين‌که سرمايه‌گذاري درحوزه مسکن باعث مقابله با تورم مي‌شود، اين بازار را متشنج کردند.”
*آيا اين وضعيت همچنان ادامه خواهد داشت؟
مهدي سلطان‌محمدي در پاسخ مي‌گويد: “به نظرمي‌رسد باتوجه به عوامل ذکرشده، اين وضعيت درسال آينده هم برقرار باشد چرا که از نظر چرخه‌هاي تورمي، بايد به انتهاي دوره رونق رسيده‌ باشيم. زماني که وضعيت را با دوره‌هاي قبل مقايسه مي‌کنيم، بازهم اثر دوعامل ديگر، يعني “افزايش نرخ دلار و تورم” همچنان قوي است، و به نظرمي‌رسد امسال هم تورم اقتصادي بالا باشد و هم افزايش قيمت دلار را شاهد باشيم.
قيمت مسکن بازهم افزايش خواهد داشت
اين کارشناس درپايان دليل ديگر پايستگي تورم در مسکن را عدم افزايش سود بانکي مي‌داند: ” دليل ديگر پايستگي تورم در مسکن، عدم افزايش سود بانکي است، بنابراين امسال هم سود بانکي از تورم عقب مي‌ماند و تمايل سرمايه‌گذاري‌هاي سوداگرانه دراين بخش براي حفظ ارزش پول همچنان برقراراست، اما بايد ديد مجموع دو عامل ارز و تورم چگونه عمل مي کنند. «برداشت من اين است که قيمت مسکن، نه به اندازه سال گذشته اما بازهم افزايش خواهد داشت.»”
نايب رئيس‌دوم کميسيون‌عمران مجلس: رونق مسکن يعني رونق توليد
در ادامه گفت‌وگو سيدهادي بهادري، نايب رئيس‌دوم کميسيون‌عمران مجلس شوراي اسلامي، با اشاره به رونق توليد مي‌گويد: رونق مسکن يعني رونق توليد،‌ و اين به معناي افزايش توليد مسکن درسال ۹۸، افزايش عرضه و کاهش دلالي ازاين حوزه است. بنابراين گراني‌هاي مسکن به دلالي مربوط است و بايد با تصويب قانون ماليات بر سرمايه به‌دست آمده مسئله را حل کرد. همچنين براي رونق توليد بايد به دو بخش توجه کرد:
۱٫ زمين؛‌ مهم ترين رشد اقتصادي دربخش مسکن، «زمين» است، بهتراست دولت آن را با قيمت مناسب دراختيار سازندگان قرار دهد تا اين اقدام منجربه توليد شود.
۲٫ تسهيلات؛ که بايد دراختيار توليدکنندگان مسکن همچون انبوه‌سازان قرارگيرد.
بي‌تدبيري در سيستم مديريتي کشور، اقتصاد را به هم ريخت
بهادري با انتقاد از بي‌تدبيري درمديريت اقتصادي تاکيد مي‌کند که گراني مسکن تابع ساير گراني‌هاست و مشکل مسکن ريشه در ديگر مشکلات اقتصاد کشور دارد. به همين دليل اين انتقاد به سيستم مديريتي کشور وارد است، زيرا سال گذشته بي‌تدبيري در مديريت،‌ اقتصاد کشور را به هم ريخت.
عضو کميسيون‌عمران: بايد ديد راهبرد دولت براي کنترل قيمت‌ها چيست
در ادامه گفت‌وگو هم فرج‌الله رجبي، عضو کميسيون‌عمران مجلس‌ شوراي ‌اسلامي رونق مسکن را وابسته به نرخ سود تسهيلاتي مي‌داند: براي رونق مسکن ابتدا بايد نرخ سود تسهيلاتي مشخص شود، مرحله دوم سنجش ايفاي نقش دولت درتنظيم قيمت تمام شده مسکن و دروهله سوم هم لازم است نگاهي جامع به چگونگي رونق مسکن صورت گيرد، درادامه بايد وزارتخانه‌هاي اقتصادي دولت با محوريت راهکار مداخله‌اي درست و به شوراي پول و اعتبار توجه کنند.
رجبي ادامه مي دهد: مي‌گويند قراراست بسته رونق مسکن به دولت برود اما هنوز بسته‌اي با اين محور به مجلس تقديم نشده‌، نکته مهم قابل اجرا بودن طرح‌هاي اين بسته است. بنابراين دولت بايد بازار مسکن را آماده يک سرمايه گذاري براي کساني که از اين بازار عقب ماندند کند و عقب‌ماندگي چند سال اخير را جبران کند.
اين عضو کميسيون‌عمران مي‌گويد: دراين طرح بايد مسکن مورد نياز طبقات متوسط روبه پايين جامعه تامين شود. لذا بايد به گراني و تورم هم توجه کرد زيرا قيمت مسکن موازي با آن افزايش پيدا مي‌کند، اما اکنون مهم‌ترين موضوع راهبرد دولت براي کنترل قيمت است.
او با اشاره به مسکن‌هاي خالي تاکيد مي‌کند که اکنون حدود ۲ ميليون مسکن خالي درکشور وجود دارد. همين مي‌تواند براي دولت يک راهکار باشد تا بين متقاضيان مسکن، با تخصيص تسهيلات اين خانه‌ها را واگذار کند، با اين روش مي‌توان سرمايه‌اي را که سازندگان در بازار فريز کردند را آزاد و به بازار مسکن کمک كرد.
سال گذشته حداقل۵۰۰ هزار واحد از تامين نياز عادي مسکن، عقب بوديم
رجبي توضيح ‌مي‌دهد: “نکته بعد توجه به بافت‌هاي فرسوده است اما توجه صرفا کفايت نمي‌کند، بايد روش‌هاي اجرايي موثر پيدا کنند تا بازسازي بافت‌هاي فرسوده و بازآفريني شهري اتفاق بيفتد، با توجه به گذشت چندماه هنوز هيچ اقدام موثري صورت نگرفته است. اميدوارم بسته دولت به همه اين موارد توجه کرده باشد؛ زيرا درسال گذشته حداقل ۵۰۰ هزار واحد از تامين نيازعادي مسکن عقب بوديم، لذا بايد بخش خصوصي را متقاعد کنيم تا مجدد در اين حوزه سرمايه گذاري کند.”
امنيت در سرمايه‌گذاري ، منجر به رونق مسکن مي‌شود
اين نماينده با تاکيد برامنيت در سرمايه‌گذاري مي‌گويد: “سياست‌گذاري‌ها بايد طوري باشد که مسکن بتواند بخش خصوصي را ترغيب به سرمايه گذاري کند. با توجه به اين که بودجه عمومي دولت کم است و اين‌روزها با خسارت‌هاي سيل روبه رو هستيم به نظرنمي‌رسد که بتوان روي اعتبارات دولتي حساب باز کرد،‌ بنابراين راهکار اين مشکل استفاده از اعتبارات بخش خصوصي و نقدينگي نهفته در بانک‌هاست اما پيش‌نياز آن، احساس امنيت درحوزه سرمايه‌گذاري است تا بخش مسکن رونق يابد. دراين عرصه نه تنها دولت بلکه قوه قضائيه و مجلس نيز بايد با يک برنامه جامع مشترک به سرمايه‌گذاري دراين بخش کمک کنند تا رونق مورد نظر اتفاق بيفتد.”