مرضيه صاحبي
۵/۲ ميليون خانه خالي است، اما از آنجايي که دخل با خرج نمي خواند تهراني ها ناچارند پايتخت را به مقصد قزوين و کرج ترک کنند. مهمترين عامل آن روند فزاينده اجاره و خريد مسکن است که تاب آوري خانوارها را در برابر تکانه هاي قيمتي و بي ثباتي رشد اقتصادي کاهش داده است. صاحب نظران مي گويند پس از انگيزه هاي شغلي، يافتن مسکني متناسب با درآمد، عمده ترين عامل مهاجرت به شمار مي رود. مطابق آمارها يک سوم از هزينه هاي سبد هر خانوار ايراني يعني حدود ۳۳ درصد صرف مسکن مي شود و به همان نسبت درآمدها با رشد قيمت در اين بخش تناسب ندارد به همين علت بسياري رفتن را بر ماندن ترجيح داده و حتي به حاشيه شهرها هم کوچ مي کنند. برهمين اساس سيدحسن علوي، نايب رئيس کميسيون عمران مجلس گفته است:«در يک سال اخير با افزايش ۱۰۰ درصدي قيمت مسکن در کشور به ويژه کلانشهرها، عملا شاهد افزايش نرخ اجاره بها هستيم
البته روند افزايش قيمت اجاره نسبت به نرخ فروش مسکن کمتر بوده اما مبحث اجاره، جمعيت بيشتري را در بر مي گيرد و به همين علت عده اي مجبور به کوچ در مناطق حاشيه اي شهرها مي شوند.»مطابق سرشماري سال ۱۳۹۵ حدود «۳۵۰ هزار و ٦٣٢ نفر از استان تهران طي سال‌هاي ١٣٩٠ تا ۱۳۹۵ مهاجرت کرده‌اند وبررسي ها گوياي آن است که امروزه پايتخت به دليل بار گراني مسکن به کلان شهري مهاجرفرست تبديل شده است.
برمبناي اظهارات اقتصاددانان، خط فقر در اين کلان شهر به طور ميانگين پنج تا شش ميليون تومان است و خانوارهايي که ماهيانه کمتر از اين مقدار درآمد دارند توان تامين مسکن و پوشش هزينه هاي زندگي خويش را نداشته و به ناچار در معرض مهاجرت معکوس قرار مي گيرند. اما آيا راه ديگري به غير از مهاجرت وجود دارد؟ اگر يک خانواده، ماهيانه ۴ تا ۶ ميليون تومان درآمد داشته باشد، با چه ميزان پس انداز و در چه بازه زماني مي تواند صاحب خانه شود. آيا وام مسکن در تسريع اين روند اثرگذار بوده و اساسا طرح چنين مسئله اي در شرايط فعلي مقرون به واقع است؟ حسام عقبايي، نايب رئيس اتحاديه مشاوران املاک تهران بدون هيچ گونه ترديدي؛ خانه دار شدن دهک هاي پايين دست و مياني را در چنين شرايطي امکان پذير ندانسته و به روزنامه رسالت مي گويد: «بسياري از تهراني ها به ويژه اجاره نشينان در حال کوچ به شهرهاي قزوين و کرج هستند زيرا رشد اجاره بها و قيمت مسکن، قدرت خريد را به شدت پايين آورده و افراد با درآمدي که دارند، از اجاره منزل در تهران ناتوان اند
چه برسد به اينکه خانه دار شوند. هم اکنون بخش عمده اي از ساکنان شمال تهران به مرکز و ساکنان مرکز به جنوب و آنها که در جنوب ساکن بوده اند، به حاشيه شهر رفته اند و معلوم نيست آنها که در حاشيه هستند بتوانند پس از اين منزلي استيجاري تهيه کنند يا خير چرا که وضعيت در اين بخش آشفته است.»
*رشد ۱۰۴ برابري قيمت مسکن در فاصله سال‌هاي ۱۳۷۴ تا ۱۳۹۴
وي در ادامه تاکيد مي کند: «قيمت مسکن در فاصله سال‌هاي ۱۳۷۴ تا ۱۳۹۴ يعني طي
۲۰ سال ۱۰۴ برابر شده است. يعني اينکه بيش از هزار درصد رشد و از سال ۹۴ تا ۹۸ نيز همين روند صعودي تداوم داشته است و در سال ۹۷ به ۹۸ هم شاهد رشد صد درصدي قيمت مسکن بوده ايم خب قاعدتا درآمدهاي مردم و توده اجتماعات به ويژه دهک هاي متوسط و ضعيف متناسب با رشد قيمت مسکن نبوده است. وقتي قيمت مسکن طي سال‌هاي ۷۴ تا ۹۴ حدود ۱۰۴ برابر شده آيا درآمد يک کارمند عالي رتبه نيز به همين ميزان افزايش داشته است؟ مطمئنا نشده پس قدرت پس اندازي باقي نمانده است. مگر يک کارمند و کارگر ماهيانه چقدر حقوق مي گيرد؟ دو ميليون تومان و اين پول در حد تامين معاش بوده و اگر فرد مستاجر باشد به سختي مي تواند اجاره اش
را بپردازد. تازه اگر بتواند پس اندازي داشته باشد، نيم قرن طول مي کشد تا خانه دار بشود و از طرفي ما با تورم فزاينده روبه رو هستيم و از سال گذشته تاکنون قيمت ها صددرصد افزايش داشته است.»
نايب رئيس اتحاديه مشاوران املاک تهران اذعان
مي کند: «دهک هاي ضعيف و متوسط در شرايط فعلي اقتصاد ايران با پس انداز کردن نمي توانند خانه دار شوند، اين يک واقعيت است. حتي اگر کسي ماهيانه ۴ ميليون درآمد داشته باشد و همسرش نيز به همين ميزان درآمد کسب کند با ۴۰ سال پس انداز بازهم نمي توانند صاحب خانه شود و چنانچه تورم تصاعدي باشد، ۴۰ سال که سهل است، صدسال ديگر هم صاحب خانه نخواهند شد و اين رويايي محال است چرا که بسياري افراد براي اجاره بها مانده اند و در حال مهاجرت از تهران و سکونت در حاشيه ها هستند، ديگر چه برسد به اينکه صاحب مسکن شوند.»
اما راهکار چيست؟ باتوجه به اينکه طي ساليان اخير درآمد عمومي مردم يعني دهک هاي ضعيف و متوسط متناسب با رشد قيمت مسکن نبوده، آيا وام مسکن مي تواند راهگشا باشد؟
عقبايي اين گونه پاسخ مي دهد: «در حال حاضر وام مسکن ۱۰۰ ميليون تومان است. هر متر مربع واحد آپارتمان در تهران به طور متوسط
۱۰ ميليون تومان برآورد شده بنابراين با ۱۰۰ ميليون مي توان ده متر آپارتمان را خريداري کرد. پس اين قياس نشان مي دهد که وام ها هيچ گونه تاثيري در افزايش قدرت خريد ندارند اما قانون اساسي تکليف کرده است که تامين مسکن متناسب جزء وظايف دولت است، دولت بايد از روش هاي ديگري به دهک هاي ضعيف و متوسط کمک کرده و آنها را صاحب خانه کند، روش هايي که وجود دارد، کاملا عملياتي و اجرايي است و زيرساخت هاي آن در کشور موجود است اما انجام نمي شود به دليل اينکه مديريت و برنامه ريزي درستي وجود ندارد. اکنون۶۰ تا ۹۰ درصد قيمت مسکن وابسته به زمين است. زمين که به اندازه کافي در کشورمان وجود دارد مابقي هم مصالح ساختماني است که در اين زمينه هم مشکلي وجود نداشته و حتي صادر مي کنيم. نيروي انساني هم فراوان است.»
به اعتقاد وي، مديران ما عزمشان را جزم نکرده اند.
حال آنکه گلوگاه و مرکز تحقق بخشيدن به اقتصاد مقاومتي و رونق توليد در کشور که اساسا وابسته به تحريم و برجام نبوده، بازار مسکن است. بي ترديد ۱۳۰۰ شغل و ۳۰۰ صنعت به اين بازار مرتبط است و اگر رونق بگيرد، شعار سال يعني رونق توليد محقق شده و مي تواند فرصت را براي ايجاد اشتغال، بالا بردن توليد و متناسب سازي درآمد مردم با قيمت مسکن و در مقابل شکسته شدن قيمت با درآمدها فراهم سازد.
وي مي گويد: «همان طور که اشاره کردم، ۶۰ تا ۹۰ درصد قيمت مسکن مربوط به زمين است که از اين ها بهره برداري درستي صورت نمي گيرد زيرا سازمان يا ستادي مبني بر مديريت زمين در کشور نداريم که از اين زمين ها در جهت توليد ساختمان استفاده بکند. اگر اين اقدام در کنار جزم شدن عزم مديران محقق شده و با اصلاح سياست هاي پولي و بانکي، جلوي بنگاه‌داري بانک ها گرفته شود، وضعيت متفاوت خواهد شد. در حال حاضر اکثر خانه هاي خالي، مجتمع هاي تجاري و مال ها
متعلق به بانک هاست، بانک ها برخلاف قانون بانکداري عمل کرده اند. دولت بايد با اين ها برخورد کرده و مجلس تحقيق و تفحص کند. در عين حال سازمان بازرسي کل کشور هم بايد ورود پيدا کرده و سرمايه بانک ها به سمت توليد هدايت شود، آنگاه درآمد دهک هاي ضعيف و متوسط جامعه با خريد مسکن متناسب
مي شود در غير اين صورت مردم ما نمي توانند خانه دار شوند.»
فرهاد بيضايي از پژوهشگران و کارشناسان ارشد مسکن هم پيرامون پس انداز خانوارها و مدت زماني که مي توانند صاحب خانه شوند به روزنامه رسالت مي گويد: «هنوز محاسبات جديدي از سوي مرکز آمار و بانک مرکزي انجام نگرفته يعني ابتد بايد متوسط قيمت در تهران ارائه شده و برمبناي آن يک واحد ۷۵ متري باتوجه به سرانه خانوار محاسبه شود و بعد از آن دوره انتظار براي خانه دار شدن براساس شاخص دسترسي متناسب با سهم مسکن در سبد هزينه خانوار اعلام شود.»
*قبل از سال ۹۷ دوره انتظار براي خانه دار شدن نزديک به ۴۰ سال بود
وي با اشاره به اينکه در شرايط فعلي برخي از دهک هاي متوسط و پايين تهران در حال کوچ از کلان شهر تهران اند، تاکيد مي کند: «تا قبل از سال ۹۷ و افزايش قيمت هايي که داشتيم، دوره انتظار براي خانه دار شدن در تهران به طور متوسط براي تمامي دهک ها نزديک به ۴۰ سال بود. هرچقدر به سمت دهک هاي پايين درآمدي مي رويم، سال‌هاي بيشتري طول
مي کشد و هرچقدر به دهک هاي بالاي درآمدي مي رسيم اين دوره انتظار کمتر مي شود. تا پيش از اين مکانيزمِ شاخص دسترسي به مسکن تقريبا ۱۲ سال بود به اين معنا که اگر فردي ۱۲ سال به صورت متمادي تمام درآمدش را پس انداز
مي کرد و مشمول تورم و افزايش قيمت هم نمي شد، چندين سال طول مي کشيد تا بتواند مسکني متناسب با نياز بخرد. باتوجه به سهم يک سومي هزينه مسکن در سبدخانوار اين عدد بايد ضربدر ۳ شود که تقريبا ۳۶ تا ۴۰ سال زمان مي برد تا افراد صاحب مسکن شوند. چون به هر حال خانوار همه درآمدش را بابت مسکن نمي پردازد.»
اين کارشناس ارشد مسکن درباره کارکرد وام مسکن در کوتاه کردن مدت زمان خريد مسکن، تاکيد مي کند: «در شرايط فعلي باتوجه به متغيرهايي نظير توان بانک ها در خصوص وام دهي يا توان خانوار در بازپرداخت، نمي توانيم تناسبي ميان وام ها
و قيمت فعلي مسکن برقرار کنيم. اگر بخواهيم وام تسهيلات را افزايش بدهيم، نه شبکه بانکي ما در حال حاضر امکانش را دارد و نه خانوار مي تواند اقساط را باتوجه به درآمدي که دارد بازپرداخت کند اما تنها راهکاري که وجود دارد، زمين است. دولت بايد زمين را به صورت رايگان در اختيار مردم بگذارد، اگر مالکيت اش را هم واگذار نکرد، اشکالي ندارد. طبق قانون ساماندهي توليد و عرضه مسکن دولت موظف است براي متقاضيان مسکن حق بهره برداري از زمين را واگذار کند.»
اين پژوهشگر درباره اينکه چرا دولت اين اقدام را انجام نمي دهد؟ عنوان مي کند: «دولت و بانک ها از گران شدن دارايي هايشان در حال منتفع شدن هستند. هميشه يک سرفصلي در بودجه وجود دارد که بابت فروش املاک دولتي است، بخش عمده اي از بودجه را دولت از اين طريق تامين مي کند، لذا درآمد شرکت ها و سودآوري آن از گران شدن املاک به دست مي آيد يعني عملا خود دولت از گران شدن املاک منفعت
مي برد و حتي دولتي ها هم به لحاظ شخصي اين کار را مي کنند.»
بيضايي معتقد است: «وضعيت بازار مسکن و قدرت خريد مردم بعد از اعمال تحريم ها بدتر شده، چرا که در هر صورت بخشي از آشفتگي مسکن به اين مسئله ارتباط دارد چون يک کالاي سرمايه اي بوده و مصرفي نيست بنابراين به بازارهاي سرمايه اي
ديگر نظير ارز و طلا وابستگي دارد و بازارهاي سرمايه اي به يکديگر متصل اند و بعد از مدتي روي هم اثر گذاشته و کشش ايجاد مي کنند. اين تعادل بعد از مدتي در بازارهاي سرمايه اي به وجود مي آيد که ناشي از تحريم است از طرفي مسکن به عنوان يک کالاي سرمايه اي مستعد دلالي و سوداگري است و در شرايطي که تحريم اتفاق مي افتد همان طور که دلال ها و سوداگران در بازار خودرو و گوشت مي توانند اثربگذارند در اينجا هم امکان اثرگذاري دارند.»
*۷۰ درصد مالکيت بخش مسکن در اختيار سوداگران است
در همين رابطه افشين پروين پور، مدير گروه مسکن مرکز مطالعات اقتصادي دانشگاه علم و صنعت به روزنامه رسالت مي گويد: تنها اقدام کوتاه مدت براي کاهش قيمت مسکن، کنترل سوداگري است، حجم عظيمي از سرمايه و نقدينگي کشور به سمت بازار ملک رفته و اين باعث التهاب و افزايش قيمت شده است. در وهله اول بايد سامانه اطلاعاتي تشکيل بدهيم تا مشخص شود چه تعداد زمين و مسکن در کشور وجود دارد، مالکان چه کساني هستند و چه تعداد معامله در اين بخش انجام مي شود و حتي چه کساني سوداگري و احتکار کرده و ۵۰ تا ۱۰۰ خانه دارند. بعد با ابزار مالياتي، سوداگران را از اين بازار بيرون کرد. در حال حاضر ۷۰ درصد مالکيت بخش مسکن در اختيار سوداگران است و فقط ۳۰ درصد تقاضاي مصرفي وجود دارد بنابراين بايد ماليات اين بخش را آنقدر بالا ببريم که براي هيچ کس صرف نکند در بخش مسکن خريد و فروش کرده و سود کسب کند و يا اينکه خانه اش را خالي نگه دارد تا بعد چند سال بفروشد و به سود برسد.»
اين صاحب نظر بر اين باور است که ماليات بر خانه هاي خالي و يا ماليات بر عايدي سرمايه اقدامي موثر در جهت تسهيل خريد مسکن بوده و اگر ماليات هاي کنترل کننده سوداگري اخذ شود، ظرف ۶ ماه قيمت مسکن از نصف هم کمتر مي شود.
وي در پاسخ به اين پرسش که چرا مالياتي اخذ نمي شود، مي گويد: «آنهايي که داخل حاکميت هستند، خودشان از اين وضعيت منتفع مي شوند يعني يا خودشان داخل حاکميت اند و يا اينکه بيرون اند و ارتباطات قوي با حاکميت دارند و نمي گذارند اين قوانين تصويب شود چون منافع شان به خطر مي افتد.»
مدير گروه مسکن مرکز مطالعات اقتصادي دانشگاه علم و صنعت با اشاره به اينکه خانوارها در شرايط فعلي نمي توانند صاحب خانه شوند، تاکيد مي کند: «طبق آمارها به فرض اينکه قيمت ها ثابت باشد و تورمي هم وجود نداشته باشد، ۵۱ سال طول مي کشد تا فرد بتواند صاحب خانه شود بنابراين امروز شاهد پديده مهاجرت از کلانشهر تهران به شهرهاي کوچک تر و يا حاشيه پايتخت هستيم.»
پروين پور تصريح مي کند: «بازار مسکن را در همه جاي دنيا، دولت بايد مديريت و کنترل کند اما چون دولت ما اين کار را انجام نداده و يا به وظايف خودش عمل نمي کند، نتيجه اش شده همين مسائلي که مي بينيد وگرنه ما در بخش مسکن، کمبود منابع نداريم منتها مشکل اين است که سياستگذاران بخش مسکن ما برنامه ريزي نکرده و در مجموع به مسئوليت خود به درستي عمل نمي کنند چون ما در بخش منابع و زمين مشکل و کمبودي نداريم ضمن اينکه همه نهاده هاي توليد مسکن در کشور وجود دارد بنابراين مثل بازار خودرو و ارز و نقدينگي، مشکل در عدم کنترل و مديريت بازار است که به جهت کم کاري و بي عملي دولت اتفاق افتاده است.»
وي با تاکيد بر اينکه وام مسکن هيچ تاثيري در افزايش قدرت خريد متقاضيان ندارد، تاکيد مي کند: «سياست هايي مانند تحريک تقاضا با اعطاي وام خريد جز بدتر کردن اوضاع هيچ عايدي ديگري ندارد.»
با اين وصف آرزوي خانه دار شدن محال است، مگر اينکه راهکارهاي ارائه شده از سوي صاحب نظران به کار گرفته شود.