گروه اجتماعی- مرضیه صاحبی 
شهر   جان دارد، شهر نفس می‌کشد و مثل هر موجود زنده دیگری، شرط بقا و زیستن اش کسب درآمد است اما نه درآمدهای مسموم و ناپایدار. از بد حادثه، ساختمان‌های عبوس و بدقواره، بر سرش سایه افکنده و این یعنی اتکا به منابع مالی مسموم که بسیاری این شیوه را مذموم می‌شمارند، بر همین اساس، نظام درآمدی شهرها بر ستون ناپایداری استوار است که حاصل  تغییر کاربری و ساخت‌وساز بوده و ازآنجایی‌که شهرداری‌ها به لحاظ درآمد و هزینه، مستقل از دولت‌اند، به تراکم فروشی روی می‌آورند، درحالی‌که از ضروریات بازسازی نظام درآمدی، حرکت به‌سوی منابع پایدار است و دستیابی به آن، تحت عناوینی همچون  عوارض شهری تعریف می‌شود. البته برخی پژوهش‌ها حکایت از آن دارد که تراکم فروشی در دهه ۸۰ متوقف‌شده و تراکم، به شکل قانونی و مطابق طرح جامع مدیریت شهری صورت پذیرفته و آنچه هست، تخلفات ساختمانی است که بخش عمده آن به ماده ۱۰۰ می‌رود؛اما سوای این دیدگاه، آغاز تراكم‌فروشی از دهه ۶۰، منجر به کاهش تأمین مالی شهرداری‌ها از بودجه سالانه دولت شده و این موضوع ناپایداری منابع را در اتمسفر اقتصادی شکل داده است و با توجه به تشــديد مشكلات شهرها، براثر رشد جمعيت و مهاجرت‌ها، حجم گسترده تقاضا براى خدمات شــهرى و اتكاى شهرداری‌ها به درآمدهاى ناپايدار، شرایط را براى متوليان امور دشــوار كرده و به‌سبب عدم تعریف منابع درآمدی پایدار، مدیران شهری برای پرداخت هزینه‌ها و مخارج بالای نگاهداری شهر از محل تخلفات و جریمه‌ها کسب درآمد می‌کنند. حال‌آنکه عوارض نوسازی و عمران شهری، در زمره درآمدهای پایدار شهرداری‌ها قرار می‌گیرد که سهمش در بودجه این سازمان به‌عنوان گسترده‌ترین نهاد عمومی غیردولتی، کمتر از یک درصد است و برخی شهروندان با نادیده گرفتن ضوابط شهرسازی، به پرداخت جریمه نقدی ملزم می‌شوند و تا ۸۰ درصد درآمد شهرداری در برخی از کلان‌شهرها از محل این جرائم تأمین می‌شود! بی‌تردید منابــع درآمدى فعلــى، کفاف هزینه‌های رو به تزايد شهرداری‌ها را در سال‌های آینده نمی‌دهد. جمعی از پژوهشگران مدیریت شهری در «گپ و گفتی با رسالت» به کندوکاو درآمدهای پایدار و ناپایدار و نحوه حصول منابع مستمر پرداخته اند که پاسخ آنان را در ادامه از نظر می گذرانید:
 چرا نمی‌توان مانع تراکم فروشی در شهرها شد و آیا این مسئله اجتناب‌ناپذیر است؟
تراکم فروشی در ذات خودش نه خوب است و نه بد، شهرهای ما به‌ویژه کلان‌شهر تهران به دلایل تاریخی و ملی و خرده محلی، به‌سرعت توسعه پیداکرده‌اند و سرنوشت پایتخت به‌گونه‌ای بوده که بخش قابل‌توجهی از جمعیت کشور در این نقطه ساکن شده‌اند. طبیعتا وقتی تعداد ساکنان یک محدوده جغرافیایی زیاد می‌شود، امکان توسعه افقی شهر وجود ندارد و این هم منطقی است. بنابراین تراکم به عبارتی همان ترجمه توسعه افقی شهر بوده و اجتناب‌ناپذیر است. نکته اینجاست که علم شهرسازی و معماری و علم اداره شهرها و تجارب دنیا نشان داده که توسعه عمودی یا همان تراکمی که ما از آن سخن می‌گوییم، بایستی ذیل یکسری محدودیت‌ها رخ بدهد. اولین محدودیت این است که هر منطقه جغرافیایی، ظرفیت زیستی و جمعیتی و کالبدی خاص خودش را دارد و چنانچه میزان جمعیت در منطقه‌ای از یک حدی فراتر رود، به ظرفیت زیستی‌اش فشار می‌آورد و یا به اشکال مختلف، چالش‌هایش بروز و ظهور می‌کند، درست مثل آنچه در تهران روی‌داده است، وقتی بین ظرفیت زیستی شهر و تراکم انسانی محدودیتی به وجود می‌آید  طرح‌های جامع و تفصیلی معنا پیدا می‌کند. بر همین اساس طرح جامع، نقشه راه و توسعه شهر است که یکی از ابعاد نقشه راه، جمعیت آن است. محدودیت دیگر یا به عبارتی معنای دوم طرح‌های جامع و به‌تبع آن طرح‌های تفصیلی این است که کیفیت زندگی، برای این میزان از جمعیتی که در افق طرح قرار است در نقطه‌ای ساکن شوند، لحاظ شده و این کیفیت زندگی، تابعی است از تأمین سرانه‌های خدماتی موردنیاز شهروندان و اگر این سرانه‌ها تأمین شد و آن جمعیت هم مطابق افق طرح شکل گرفت، ایرادی ندارد و شهری توسعه‌یافته خواهد بود، اما مشکل ازاینجا آغاز می‌شود که بین ظرفیت زیستی و کالبدی و میزان سکونت انسانی و به‌تبع آن کالبد گسترده و ساختمان‌های بزرگ‌تر و معابر بیشتر، تعادل و توازنی وجود ندارد و این تعادل زمانی به هم می‌خورد که سرانه‌ها تأمین نشود. دیرزمانی است که تهران از آن حد و ظرفیت زیستی و کالبدی خودش فراتر رفته و الزامات و ملزومات طرح تفصیلی که عبارت بود از تأمین سرانه‌های خدماتی یا به عبارتی تضمین کیفیت زندگی به‌هم‌ریخته است. این به‌هم‌ریختگی باعث شده توسعه تهران، ناموزون باشد. از طرفی مهاجرت، اولین عاملی است که موجب شده پایتخت در طول ۶ -۵ دهه از یک شهر کوچک به شهری بزرگ تبدیل‌شود و تقریبا یک‌سوم جمعیت ایران در این نقطه سکنی گزیده است. اولین دلیل آن به مدل توسعه کشورمان بازمی‌گردد. یعنی چندین دهه است که مدل توسعه ما به دلیل غلبه اقتصاد رانتی و نفتی بسیار متمرکز و سنترال شده، قدرت سیاسی و اقتصادی در اینجا متمرکز بوده و توزیع آنچه نام آن را اقتصاد رانتی و نفتی گذاشته‌اند در همین کلان‌شهر رخ می‌دهد. این مدل از توسعه مرکز به پیرامون باعث شده مهاجرت و یافتن شغل و کیفیت زندگی بهتر و مؤلفه‌های دیگری که باعث جابه‌جایی آدم‌ها از یک نقطه‌به‌نقطه دیگر می‌شود، جذابیت پیدا کند. در چنین وضعیتی، مسئله مسکن اهمیت پیدا می‌کند و تقاضا برای آن بالا می‌رود و طبیعی است که وقتی تقاضا برای یک کالا بالا می‌رود، باید به‌گونه‌ای تأمین شود. نکته دیگر آن است که باید به سازوکارهای اقتصاد کلان نگاه کرد، همچنین جابه‌جایی طبقه اجتماعی آدم‌ها به این معنا که فرد از یک طبقه پایین‌تر به طبقه‌ای بالاتر بیاید، چند مسیر در تاریخ کشورمان داشته که یک مسیر آن، خرید ملک است. به‌عنوان‌مثال فردی در تهران، قطعه‌ای زمین می‌گیرد و آن را به ۸ واحد آپارتمان تبدیل می‌کند و این مسئله در اقتصاد مسکن باعث شده، میانگین یک متر ملک در تهران به ۴۰- ۳۰ میلیون تومان برسد، طبیعی است که وقتی آن تقاضا به دلیل اولیه و تقاضا به دلیل ثانویه وجود دارد، تراکم معنا پیدا می‌کند. هرطور هم که قانون بگذاریم، به‌راحتی قوانین و مقررات را درمی‌نوردد. در سطح خرد هم از دهه ۶۰ به بعد، شهرداری‌ها باید به‌گونه‌ای خودکفا می‌شدند، اگر کدهای درآمدی شهرداری را نگاه کنیم باده‌ها کد درآمدی روبه‌رو می‌شویم که بخش عمده‌ای از درآمد آن، از همین محل اتفاق افتاده و شهرداری هم در طول زمان بزرگ‌تر شده و یک نیروی عظیم انسانی، ساختار این تشکیلات را انجام می‌دهند و از یک دستگاه خدمات رسان به یک دستگاه عظیم تبدیل‌شده و بخشی از این گسترش ناگزیر بوده، مثل ساخت مترو و پارک اما بخش‌هایی هم در طول زمان به شهرداری تحمیل‌شده است. اگر ما به ابتدای زمانی برویم که بلدیه در تهران شکل‌گرفته، آنجا تعریفش این بوده؛ دستگاه خدمات رسان وابسته به بخش عمومی غیردولتی که بنا بوده ریال ریال از همه مردم به شکل‌های مختلف در قالب کدهای درآمدی، پول جمع‌آوری کند و بعد این وجوه در صندوق شهرداری قرار بگیرد و در بدترین حالت بین ۳۰ تا ۴۰ درصد خرج این ساختار شود و ۶۰ درصدش به شکل خدمات در شکل‌های مختلف، اعم از خدمات عمرانی و زیرساختی، به مردم باز توزیع شود، اما در طی زمان، این پول همچنان با یک ضریب بیشتری از همه آن لایه‌های اجتماعی گرفته می‌شود و در این صندوق یا نهاد شهرداری قرار می‌گیرد و ۶۰ تا ۷۰ درصدش صرف این ساختار بزرگ می‌شود. به این موضوع باید رانت و فساد را هم اضافه کرد و درواقع آنچه به جامعه بازمی‌گردد، معکوس شده، یعنی در حد ۲۰ تا ۳۰ درصد است که این رقم هم شامل جمع‌آوری زباله و نگهداشت فضای شهر و گاهی زیرساخت‌ها می‌شود. بنابراین نهاد شهرداری از آن سازوکار و معنای اولیه خودش خارج‌شده و این ساختار عریض و طویل تأمین مالی می‌خواهد و تأمین مالی آن‌هم، از همین روش فروش تراکم اتفاق افتاده و وقتی فروش تراکم بیشتر از مختصات لازم باشد، تبعاتی به دنبال دارد، یعنی ظرفیت زیستی به‌هم‌خورده و جمعیت ساکن بیشتر شده و سرانه‌های خدماتی تأمین نمی‌شود و تراکم فروشی هم افزایش می‌یابد. البته برای مسئله تراکم، قانون و طرح‌های تفصیلی و جامع و کمیسیون ماده ۱۰۰ وجود دارد و این ساختارها نباید فراتر از طرح تفصیلی اجازه ساخت‌وساز بدهند، ولی این قوانین و طرح‌ها اجرایی نمی‌شود. بعضی‌ها در بخش کمیسیون ماده ۱۰۰ و تخلفات ساختمانی معتقدند که این تخلفات را تبدیل به جرم کنیم اما این موضوع به تغییر صورت‌مسئله کمکی نمی‌کند؛ اینجا مسئله ما، صرفا قانون نیست بلکه مربوط به فرآیند توسعه تهران است. 
 سوای آنچه مطرح کردید، گفته می‌شود تراکم فروشی از دهه ۶۰ آغاز شده و به علت عدم جایگزینی منابع، کانال تأمین مالی از طریق تراکم فروش و تغییر کاربری، مصوب و قانونی شده و حالا کمتر از ۱۰ درصد درآمدهای شهرداری پایدار است، چرا کانال تأمین مالی از طریق تراکم فروش و تغییر کاربری مصوب و قانونی شد و از راه دیگری کسب درآمد نشد؟
قبل از انقلاب که تهران، جمعیت کمی داشت و شهر کوچکی بود، حدود ۴۰ درصد از بودجه شهرداری توسط دولت تأمین‌ می‌شد، اما تهران بعد از انقلاب، با افزایش نرخ رشد جمعیت شرایط متفاوتی دارد و مختصات اقتصاد دهه ۶۰ نشان می‌دهد، خلاف ۸ سال ابتدایی دهه ۵۰ که درآمدهای فراوان نفتی وجود دارد، در دهه ۶۰ به دلیل جنگ و مسائل دیگر، فروش نفت به حد نازلی می‌رسد، به‌نحوی‌که حتی کفاف هزینه جنگ را هم نمی‌دهد. ممکن است این شائبه در زمان فعلی هم مطرح باشد که آیا دولت بازهم نمی‌تواند بودجه‌ای در اختیار شهرداری‌ها بگذارد؟ به نظر من آن مقطع دولت نمی‌توانست و در زمان فعلی هم قادر نیست. اگر از همین فردا شهرداری را به دولت تحویل دهیم، چگونه می‌تواند آن را اداره کند؟ راه دیگری غیر از تراکم فروشی وجود ندارد. یکسری موضوعات در فضای بین نخبگان و رسانه‌ها بر اساس فروضی شکل می‌گیرد که آن فروض با واقعیت‌های اقتصادی- اجتماعی و تاریخی و مدل حکمرانی به معنای دولت محلی و ملی ما فاصله دارد. در حال حاضر هم اگر شهر تهران را به دست دولت بدهیم، هیچ اقدامی نمی‌تواند انجام دهد. البته راه‌های دیگری وجود دارد اما با وضعیت منابع درآمدی دولت و توزیع اختیارات در سطح ملی و نسبت دولت ملی به محلی، سهم درآمدهای پایدار چقدر است؟ در ادوار مختلف و طی ۲۰ سال گذشته مسئولین وقت شهرداری تهران به این مسئله اشاره داشته‌اند که ۲۰ تا ۳۰ درصد درآمدهای شهرداری پایدار است و بعضی واقعی‌تر به این مسئله نگاه کرده و از سهم ۲۱ درصد درآمدهای پایدار سخن گفته‌اند، اما محاسبات من نشان می‌دهد، هیچ‌کدام از این اعداد و ارقام واقعی نیست و همین رقمی که در پرسش شما بود یعنی رقم کمتر از ۱۰ درصد، سهم شهرداری از درآمدهای پایدار است. ما اگر به آخرین گزارش‌های خزانه‌دار شورا نگاه کنیم، می‌گوید بین ۲۰ تا ۳۰ درآمدهای ما پایدار است که ارائه این آمار هم علتی دارد، چون آیتمی در منابع درآمدی شهرداری تحت عنوان «درآمدهای ناشی از ارزش‌افزوده» وجود دارد که این درآمدها، نوعی مالیات بر مصرف است و توسط دولت از مصرف‌کنندگان یعنی در حلقه نهایی تولید کالا، دریافت می‌شود و به خزانه می‌رود اما در یک مقطع زمانی گفتند از محل «درآمد ناشی از مالیات بر ارزش‌افزوده»، سهمی را به شهرداری‌ها اختصاص بدهید. از دو، سه درصد شروع‌شد و در حال حاضر به ۴ درصد رسیده است. به عبارتی هرماه،  دولت چندصد میلیارد تومان از این محل به شهرداری می‌دهد و شهرداری این را در محاسبات خودش تحت عنوان درآمد پایدار مطرح می‌کند که اساسا نه در اخذ و نه در تولید آن نقشی ندارد و اگر این را کسر کنیم، به همان عدد کمتر از ۱۰ درصد می‌رسیم و این پرسش که آیا نمی‌شد راهی به‌غیراز تراکم فروشی و تغییر کاربری برای کسب درآمد پیدا کرد؟ این پرسش ناظر بر این است که آیا نمی‌شد رابطه‌ای بین نظام تأمین مالی شهرداری با نظام توسعه کالبدی فضایی شهر تهران تعریف کرد که نتایج آن به شکل کنونی به‌صورت بحران‌هایی چون آلودگی هوا، تراکم بالای انسانی و فشار بر ظرفیت زیستی شهر تهران و ناپایداری و توزیع نامتقارن منابع و امکانات شهر تهران و ترافیک بالای این شهر رخ ندهد؟ درواقع باید زیرساخت‌ها و نگهداشت شهر تهران را به‌گونه‌ای سامان می‌دادیم که مجبور نمی‌شدیم، زمین و زیرزمین و آسمان را بفروشیم، چون اگر این‌ها را بفروشیم، همین چالش‌ها و ابر چالش‌های تهران به وجود می‌آید. بالطبع دهه شصت، دولت به دلیل جنگ و کاهش درآمدهای نفتی نمی‌توانست مثل قبل از انقلاب، ۴۰ درصد بودجه را تأمین کند اما کسب درآمدهای پایدار دغدغه و موضوع چند دهه اخیر بوده است و به فرجامی منتج نشده و ما در سال ۱۴۰۰ هم این وضعیت راداریم و همچنان کمتر از ۱۰ درصد است و دلایل عدم تحقق درآمدهای پایدار متعدد است که بخشی از آن را اشاره کردم اما وقتی به دنبال درآمد، کلمه پایدار می‌آید. پایدار به‌گونه‌ای مفهوم استمرار را به ذهن متبادر می‌کند و این ریشه در مختصات اقتصاد کلان مسکن دارد. یعنی اقتصاد مسکن و یا اقتصاد کلان طوری است که با نوسانات و سیگنال‌های تجاری طرف است. یک‌زمانی در رکود است و یک‌زمانی در رونق است. بنابراین هنگامی‌که ساخت‌وساز رونق دارد، درآمدهای شهرداری خوب است اما هنگامی‌که در رکود به سر می‌برد، درآمدهای شهرداری پایین می‌آید. به دلیل این عارضه گفتند، اولین مختصه درآمدی که شهرداری کسب می‌کند، پایداری آن است. دومین مختصه درآمد پایدار، بازهم ناظر بر همین وضعیتی است که از آن، درآمد حادث‌شده است، اسمش را سمی بودن یاسمی نبودن درآمد می‌گذارند؛سمی به‌این‌علت که مجبوریم زمین و آسمان شهر را بفروشیم. چه زمانی غیر سمی می‌شود؟ در اینجا باید دو نکته را از هم تفکیک کرد، ما نباید تخیلی صحبت کنیم چون برخی این دو نکته را از یکدیگر تفکیک نمی‌کنند، گاهی ما تراکم را می‌فروشیم، اما بر اساس آنچه طرح جامع و تفصیلی، مجوز و اختیار آن را داده عمل می‌کنیم. این البته منوط به یک قید است. طرح جامع و تفصیلی که مبتنی بر تأمین و ایجاد سرانه‌های خدماتی و سرانه‌های هفت‌گانه موردنیاز برای تأمین یک زندگی کیفی باشد که بخشی از این سرانه‌ها را دولت باید تأمین کند و بخشی هم به عهده شهرداری است؛ اما از فروش تراکم، چگونه درآمد حاصل کنیم؟ آیا به شکل عوارض باشد؟ در ایران این‌گونه بوده است که از همان روز اول که ما برای گرفتن تراکم مراجعه می‌کنیم، بسته به ملک، محاسبه کرده و هزینه‌ای دریافت می‌کنند و  تا زمانی که تخریب می‌شود، به‌غیراز عوارض نوسازی، وجهی دریافت نمی‌کنند اما مدل‌هایی در دنیا آمده که می‌گوید، آن پول را یک‌بار نگیرید، بلکه سالیانه به شکل مالیات‌اخذ کنید که به پایداری درآمدهای شهرداری کمک می‌کند. اگر فراتر ازآنچه طرح جامع و تفصیلی مجوز داده، تراکم بفروشیم و سرانه‌ها را هم تأمین نکنیم، در این حالت طبیعی است که آن موازنه برهم می‌خورد و طبعا کمیسیون ماده ۵، جایی می‌شود برای این‌که طرح جامع و تفصیلی را به نفع منابع درآمدی بفروشیم. شورای عالی شهرسازی و کمیسیون‌های ماده ۱۰۰وعدم نظارت شهرداری بر رعایت مفاد پروانه همین کارکرد را پیدا می‌کند و این باعث سمی شدن درآمدها شده است. پس ما ازیک‌طرف به رشد ناموزون شهر برای تأمین مالی سرعت می‌بخشیم و مهاجرت و سوداگری مسکن و تقاضای مصرفی آن را تشدید می‌کنیم و از آن‌سو، با سرعت بسیار کندی، زیرساخت‌هایی همچون مترو و بزرگراه را می‌سازیم و این دو سرعت با یکدیگر همخوانی ندارد. 
 این‌که چرا درآمدهای پایدار محقق نمی‌شود به مدل حکمرانی در شهر بازمی‌گردد. در حال حاضر شورا و شهرداری تهران نهادی خدماتی است و در دو دهه اخیر، بارهای زیادی بر دوش این نهاد گذاشته‌شده اما بر اساس چارچوب حقوقی و نهادی، این شورا، شورای شهرداری است و شهرداری هم نهادی خدماتی است. بالاخره بایستی کلیت حاکمیت و کلیت نظام نخبگی ما به مدلی جدید در نسبت دولت محلی با دولت ملی برسد، آنچه تا امروز رخ‌داده، این بوده که حداقل از حیث تأمین مالی، وضعیت همین باشد. در مقاطع مختلف، بحث‌های متعددی صورت پذیرفته، از نظام جامع مدیریت شهری تا دادن برخی از اختیارات و درواقع امکانات حوزه‌های خدماتی و انواع و اقسام شعارها داده‌شده اما هیچ‌کدام از آن‌ها اتفاق نیفتاده است. بنابراین بین مسئولیت اداره این شهر و قدرت و مدل توزیع قدرت، یک چالش وجود دارد و تا این حل نشود، نمی‌توان برای کسب درآمدهای پایدار کاری کرد. وقتی در مورد درآمد پایدار سخن می‌گوییم، باید بتوانیم خدمات جدیدی تولید بکنیم و بهای آن خدمات را بگیریم و یا به شکل عوارض باشد. عوارضی که شورا تصویب می‌کند، ذیل دو قید باید اتفاق بیفتد؛ اول این‌که به فرمانداری برود و آنجا، نخستین قیدشان این است که از نرخ تورم و سیاست‌های عمومی دولت نباید بیشتر باشد، دومین قید این است که می‌گوید ما آن مواردی که در قانون مالیات بر ارزش‌افزوده می‌گیریم، نباشد. یعنی در بخش عوارض، قدرت و اختیاری وجود ندارد. ضمن این‌که یکسری ملاحظات هم وجود دارد؛ اولین ملاحظه هم این است که صرف افزایش قیمت دو، سه چالش اساسی در شهر تهران به وجود می‌آورد؛ اول این‌که شهرداری و مدیریت شهری حق ندارد ساختاری حجیم و رانتی درست کند و بعد برای اداره این ساختار پرمسئله، هرروز قیمت انواع و اقسام عوارض را بالا ببرد، مثل همین کاری که امسال انجام دادند و تصمیم گرفتند دو بار قیمت مترو و اتوبوس را افزایش دهند، نخبگان شهر هم باید جلوی این مسئله بایستند. ما باید به لایه‌های اجتماعی هم نگاه کنیم، بالاخره توزیع منابع و توزیع ثروت و ترکیب دهک‌های درآمدی در شهر تهران و وضعیت بسیاری از مردم به شکلی است که تاب‌وتوان این میزان از افزایش قیمت را ندارند و ضمن این‌که شما هنگامی می‌توانید افزایش قیمت را مطالبه کنید که کالای باکیفیت‌تری بدهید و شهر را بسیار تمیزتر از وضع موجود، اداره کرده و گره ترافیک را بگشایید. ما نمی‌توانیم ناکارآمدی اقتصاد کلان و ناکارآمدی اداره کلان‌شهر تهران را از جیب مردم بخواهیم. 
 مدیریت شهری کنونی مدعی است که برای اداره تهران، شهر فروشی نمی‌کنند و گفتمان جدیدی را وارد ادبیات اداره شهر کرده است، اما این ادعا چقدر با واقعیت انطباق دارد؟
این موضوع در ادبیات مرسوم رسانه‌ای و مدیریتی شهر، عمدتا به عوارض ناشی از ساخت‌وساز و متعلقات آن بازمی‌گردد و اگر بخواهیم شهر‌فروشی را وسیع‌تر از چارچوب فروش تراکم بدانیم، می‌توانیم فروش اموال و دارایی‌ها را هم بخشی از شهر فروشی بدانیم اما متغیر یا ردیف درآمدی مربوط به فروش اموال و مستغلات و دارایی‌های ارزشمند شهر تهران را در این مدل در نظر نگرفته‌ایم. نکته دوم، اوراق مشارکت به‌عنوان یکی از ابزارهای تأمین مالی از بازار بدهی است که این در بودجه سالانه کشور می‌آید و بخشی را دولت از اصل و سودش متقبل می‌شود و به شهرداری‌ها طی ترتیبات اداری، سهمی داده می‌شود. اوراق مشارکت هم یک نوع شهر فروشی یا آینده فروشی محسوب می‌شود و ما اگر این را هم وارد معادله کنیم عدد قابل‌توجهی خواهد بود، اما در پاسخ به پرسش، این مسئله را ورود ندادیم و دو متغیر اصلی و عمده که می‌تواند در ادبیات تئوریک شهر فروشی به‌صورت علمی موردتوجه قرار گیرد را از این مدل خارج کردیم و اگر این‌ها را وارد مدل کنیم، به‌طورکلی، معادله دچار تغییرات اساسی خواهد شد. 
به هر ترتیب، چهار کد درآمدی را انتخاب کرده‌ایم که این‌ها مستقیم به موضوع تراکم‌فروشی ارتباط دارد. کد درآمدی اول، عوارض بر پروانه‌های ساختمانی یا زیربنا در چارچوب طرح تفصیلی است، براین اساس سال ۹۵، حدود ۱۳۷٫۲میلیارد تومان از محل این کد، شهرداری درآمد داشته است. سال ۹۶ به ۲۰۶٫۹میلیارد تومان، سال ۹۷ این رقم اندکی کاهش پیداکرده و به ۱۷۴٫۹ میلیارد تومان و سال ۹۸ با افزایش سه برابری، به ۴۸۵ میلیارد تومان رسیده و سال ۹۹ با افزایش چشمگیر به ۷۱۰ میلیارد تومان رسیده است. برای همین در آیتم مربوط به عوارض پروانه‌های ساختمانی، شاهد افزایش این اعداد هستیم و درواقع اگر سال ۹۵ را با سال ۹۹ مقایسه کنیم، از ۱۳۷ میلیارد تومان به ۷۱۰ میلیارد تومان رسیده، یعنی بیش از ۵ برابر شده است. کد درآمدی دوم، عوارض بر پروانه‌های ساختمانی ( پذیره) است که منظور از پذیره، تراکم تجاری است. سال ۹۵حدود ۲۵۵ میلیارد تومان درآمد داشته اند، سال ۹۶ حدود ۳۳۰ میلیارد تومان و سال ۹۷ حدود ۳۳۸ میلیارد تومان، سال ۹۸ حدود ۶۹۰ میلیارد تومان و سال ۹۹ حدود هزار میلیارد تومان است. یعنی از سال ۹۵ تاکنون چیزی حدود ۴ برابر شده است. کد درآمدی شماره ۳ که درواقع بودجه سالانه شهرداری، ۲۱۰۱۰۳ است، فراتر از تراکم قانونی و طرح تفصیلی فروخته‌شده، سال ۹۵ حدود ۳۰۹ میلیارد تومان، سال ۹۶، ۳۲۳ میلیارد تومان، سال ۹۷، ۳۵۴ میلیارد تومان و سال ۹۸، ۴۷۸ میلیارد تومان و سال ۹۹، ۶۸۸ میلیارد تومان بوده و اینجا هم اعداد افزایشی است یعنی از ۳۰۰ تا به حدود۷۰۰ تا رسیده و بیش از دو برابر شده است. کد درآمدی شماره ۴ که محل مقایسه ماست، درآمد حاصل از تغییر کاربری‌هاست، سال ۹۵، ۲۷۳ میلیارد تومان، سال ۹۶، ۳۱۹ میلیارد تومان، سال ۹۷، ۲۸۴ میلیارد تومان و همان‌طور اضافه‌شده است. اما عوارض درآمد کمیسیون ماده ۱۰۰ و جرائم تخلف از مفاد پروانه را هم می‌توان اضافه کرد. بنابراین روش تأمین مالی شهرداری تهران از زاویه ادبیات مصطلح به فروش تراکم، نه‌تنها تغییری نکرده بلکه افزایش هم یافته، لذا این ادعا، پوچ و توخالی است. در مورد عوارض حاصل از مالیات بر ارزش‌افزوده هم می‌توان این مقایسه را داشت. سال ۹۵ حدود ۳٫۹ هزار میلیارد تومان بوده که سال۹۶ این رقم به ۲٫۴ هزار میلیارد تومان کاهش یافته و سال ۹۷ به ۳٫۳ هزار میلیارد تومان و سال ۹۸ درآمد حاصل از مالیات بر ارزش‌افزوده به ۳٫۲ هزار میلیارد تومان رسیده و امسال با توجه به مصوبه مجلس، به حدود ۴٫۸ هزار میلیارد تومان افزایش یافته است.