این آرزوی همه ماست که روزی بتوانیم خانه‌ای در میان باغ‌ها و پای کوه‌ها داشته باشیم. آرزویی که من خیلی دنبالش بودم تا بتوانم عملی‌اش کنم. در واقع سال‌های زیادی را کار کردم و پولی جمع کردم تا بتوانم یک تکه زمین در یک جای خوش آب و هوا بخرم. یک کلبه کوچک هم برایم کافی بود.

بالاخره زمانی که داشت آرزویم عملی می‌شد، با یک مشاور املاک راهی یک منطقه خوش آب و هوا شدم تا زمینی بخرم. به ورودی آنجا که رسیدیم، منظره‌ای وحشتناک جلوی چشمانم آمد. یک لحظه احساس کردم وارد سرزمینی جنگ زده شده‌ام. بیشتر از ده خانه در مسیرمان بود که همگی خراب شده بودند. سقف‌ها پایین ریخته، ستون‌ها شکسته و تلی از آجر و سنگ میان زمین سرسبز مانده بود.

به همراهم گفتم مگه اینجا بمبارون شده که این خونه‌ها خراب شدن؟ قهقه‌ای زد و گفت نه. چند سال قبل چند تا از صاحبان زمین تصمیم می‌گیرن که توی زمینه‌ایشان خانه سازی کنند. اما چون کارشون غیرقانونی بوده، جریمه شدند و خانه‌هایی هم که ساختند خراب شدند.

ترسیدم گفتم نکند نتوانم به آرزویم برسم. پرسیدم یعنی من هم نمیتونم توی زمینم خونه بسازم. من اصلا برای همین کار می‌خوام زمین بخرم.

همراهم گفت شدنی که میشه منتهی قانون داره. باید روی اصولش بری جلو والا تهش به همینجا که می‌بینی ختم می‌شه.

نمی‌توانستم به خانه‌های ویران شده نگاه کنم، احساس می‌کردم آنها همگی آرزوهای بی‌شمار من هستند که تبدیل به زباله شده‌اند. سعی کردم ذهنم را مشغول کنم.

ما زمین را دیدیم. نسیم خنکی می‌وزید. صدای جوی آبی که آن نزدیکی بود به گوش می‌رسد و در دوردست‌ها می‌توانستم قله‌های کوه که پوشیده از برف بود را ببینم. دور تا دور باغ درختان سپیدار بود.

توی زمین علفهایی سبز رنگ بود که نمیدانستم چه هستند. مرد همراهم گفت در این زمین سال‌های قبل پیاز کاشته‌اند، تا چند سال همین‌طور خودشان سبز می‌شوند، نگران نباش، یکبار که زمین را زیر و رو کنی دیگر چیزی سبز نمی‌شود. می‌تونی دور تا دورش حصار بکشی و چند تا درخت هم بکاری. اینطور یه خونه باغی داری. سخت هم نیست. فقط باید صبور باشی.

عاشق زمین شده بودم. همان جایی بود که می‌خواستم. اما می‌ترسیدم نتوانم توی زمین خانه‌ای بسازم. برای همین پرسیدم اگر بخوام خونه بسازم باید چکار کنم؟

همراهم که وکیل بود گفت خب باید اول مجوز تغییر کاربری رو بگیری. یه کم زمان بره و شاید اصلا هم تهش بهت اجازه ساخت و ساز رو ندن.

در مسیر برگشتن، شرایط دریافت مجوز تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی را خواندم:

• زمین‌های کشاورزی نباید خارج از محدوده شهری باشند.
• تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی خارج از محدوده قانونی شهرها فقط در موارد ضروری ممکن است.
• تغییر کاربری زمین نباید باعث ایجاد خسارت و ضربه به کشاورزی شود.
• ساختمان ساخته شده نباید برای محیط زیست مضر باشد.
• اگر منطقه نیازی به بنای مسکونی نداشته باشد، مجوز تغییر کاربری داده نمی‌شود.

با خودم گفتم چه خوش خیال بودم فکر می‌کردم به آرزویم رسیده‌ام. اما این تازه اولش بود. دلم را به دریا زدم و زمین را خریدم. تا در آینده چه پیش خواهد آمد.

مرجع تشخیص برای تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی کیست؟

خب اینطور که معلوم است قبل از هر کاری باید مطمئن شوم که زمینم جزو محدود قانونی شهر یا شهرک‌ها قرار دارد یا نه. اما چطور می‌توانم این را بفهمم.

اگر شما هم مشکل من را دارید باید بدانید که چون تغییر کاربری اراضی کشاورزی به عهده جهاد کشاورزی استان است، پس همین نهاد هم تصمیم می‌گیرد که آیا زمین کشاورزی جزو محدوده شهری است یا روستایی.

دلیل اهمیت این کار هم حفاظت از زمین‌های کشاورزی است. البته شاید خودتان هم بتوانید تشخیص بدهید. مثلا یکی از زمین‌هایی که من برای خرید دیدم، خیلی دورتر از شهر و حتی خانه‌های روستایی بود. یعنی جایی بود که فقط زمین‌های کشاورزی قرار داشت و حتی به آب شهری و گاز هم دسترسی نداشت.

اینطور زمین‌ها را نمی‌توان برای ساخت خانه خرید. زیرا هیچ وقت جهاد کشاورزی با تغییر کاربریشان موافق نمی‌کند. فقط می‌توان برای کارهای گلخانه‌ای یا دامی از آن آنها استفاده کرد.

اما زمینی که من خریده بودم، در فاصله نزدیکی از شهر بود و کنارش هم چندتایی خانه قرار داشتند.

همه چیز درباره قانون تغییر کاربری زمین زراعی و کشاورزی

قدیم‌ها می‌گفتند برای اینکه بتوانی مجوزی بگیری باید کفشی آهنین بپوشی. اما من می‌گویم به جز کفش آهنی باید نقشه‌ای از دانش حقوقی و قوانین هم در دستت باشد تا بدانی باید چه کارهایی انجام بدهی. برای همین از چند وکیل درباره قانون تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی پرسیدم.

خب خوشبختانه قانون اجازه تغییر کاربری را به افراد می‌دهد. اما بر اساس قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها که در سال ۱۳۷۴ تصویب شده است، حفاظت از اراضی کشاورزی در اولویت بوده و ممکن است برخی زمین‌ها به هیچ عنوان اجازه ساخت و ساز را ندهند.

خب زمینی که من خریده بودم در محدوده شهری بود و می‌شد امیدوار بود مجوز تغییر کاربری برایش صادر شد. البته در ماده ۲ این قانون فقط برای ۵۰۰ متر اجازه ساخت و ساز به صاحب زمین داده می‌شود که آن را نیز نباید یکباره انجام دهد. خوشبختانه چیزی که مدنظر من بود متراژ خیلی پایین‌تری بود و برای همین هم بیشتر از قبل امیدوار شدم.

نکته جالبی که درباره ساخت و ساز در زمین‌های کشاورزی وجود داشت، استفاده از سازه‌های پیش ساخته بود. یعنی اگر می‌خواستم یک خانه پیش ساخته یا همان خانه‌های قابل حمل را در زمین بگذارم، چون نیازی به تخریب و گودبرداری ندارند، مجوز هم لازم ندارند. البته قبل از هر اقدامی باید با جهاد کشاورزی مشورت کنم.

مراحل تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی

حالا که قانون کمی امیدوارم کرده بود که می‌توانم به آرزویم برسم، تصمیم گرفتم مراحل درخواست تغییر کاربری را انجام دهم. هر چند بیشتر شبیه هفت خان رستم است اما در سختی‌هایش هم لذتی برایم نهفته بود. خدمات آنلاین حقوقی و قضایی این مراحل را به ۷ بخش تقسیم کرده‌اند.

• مرحله اول: تحویل مدارک به جهاد کشاورزی

در مرحله اول باید یک سری مدارک را جمع آوری کرده و به اداره جهاد کشاورزی شهر تحویل می‌دادم. اما مدارک چه بودند:

• مدارک و مستنداتی که نشان می‌داد من مالک اصلی زمین هستم
• مجوز اداره کل حفاظت محیط زیست استان مربوطه که خانه سازی به محیط زیست آسیب وارد نمی‌کند
• نقشه کامل زمین
• نقشه و طرح کاربری مسکونی
• گرفتن یک سری استعلام و مجوز از اداره کل راه و شهرسازی
• دریافت موافقت اصولی و یا جواز تاسیس
• دریافت استعلامات لازم از ادارات و دستگاه‌های مختلف
• مرحله دوم: گزارش جهاد کشاورزی

بعد از اینکه با دردسر فراوان مجوزهای لازم را گرفته و به جهاد کشاورزی دادم، حالا نوبت بررسی گزارش توسط جهاد کشاورزی بود. کارشناسان جهاد از زمین بازدید کرده و گزارش نهایی را به اداره مدیریت زمین‌های استان فرستادند.

مهم‌ترین بخش تغییر کاربری همین گزارش جهاد کشاورزی بود. این گزارش تعیین می‌کرد که آیا می‌توانم به آرزویم برسم یا نه. برای همین دست به دعا شدم.

• مرحله سوم: تایید گزارش

هیچ چیز مثل خبر تایید گزارش توسط رئیس سازمان جهاد کشاورزی نمی‌توانست خوشحالم کند. درخواست تغییر کاربری که داده بودم مخالف قانون نبود و برای همین تایید شد. حتی فکر کردن بهش هم برایم سخت است که اگر درخواستم رد می‌شد، دیگر نمی‌توانستم کاری انجام دهم.

حالا پرونده‌ام به کمیسیون محافظت از زمین زراعی و کشاورزی یا کمیسیون ماده ۹۹ ارسال شده است.

• مرحله چهارم: تشکیل کمیسیون

خب حتما شما هم مثل من می‌گویید ای بابا فقط یک چهار دیواری است دیگر این همه برو و بیا ندارد. اما فقط یک لحظه تصور کنید هیچ سخت گیری برای ساخت و ساز در اراضی کشاورزی نبود. در یک چشم به هم زدن، تمام زمین‌های کشاورزی از بین رفته و زمین پر از آسمان خراش می‌شد. دیگر نه گیاهی زنده می‌ماند، نه ما می‌ماندیم. چون بخش کشاورزی کاملا نابود شده بود.

بهرحال کمیسیون محافظت از زمین زراعی و کشاورزی تشکیل شده و برای آخرین بار درخواستم برای تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی را بررسی کردند. اگر از این خانه هم عبور می‌کردم، دیگه همه چیز آسان می‌شد.

کمیسیون ماده ۹۹ ، ظرف حداکثر ۲ ماه پرونده تغییر کاربری را بررسی می‌کند. کمیسیون زیر نظر وزارت جهاد کشاورزی است و افراد مهمی عضو آن هستند مانند:

• • نمایندگان وزارتخانه‌های کشاورزی
  • نمایندگان استانداری
  • نمایندگان جهاد سازندگی
  • نمایندگان مسکن و شهرسازی
  • نمایندگان سازمان حفاظت محیط زیست
• مرحله پنجم: تعیین عوارض برای تغییر کاربری

همیشه هم اینطور نیست که کمیسیون با نظر جهاد کشاورزی موافق باشد و مجوز را صادر کند. اما گویی من خوش شانس بودم و کمیسیون نیز با تغییر کاربری مخالفت نکرد. برای همین گروهی تشکیل شدند تا عوارض مربوط به تغییر کاربری را محاسبه کنند.

تعیین عوارض برای تغییر کاربری زمین کشاورزی به مسکونی ضوابط و مقررات خاص خودش را دارد. معمولا این مبلغ بر اساس ۸۰ درصد قیمت روز اراضی با احتساب ارزش زمین بعد از تغییر کاربری محاسبه و به مالک اعلام می‌شود.

البته اگر مساحت خانه کم باشد و مالک هم جزو افراد پر درآمد نباشد، عوارضی از او گرفته نمی‌شود و به نوعی معاف از پرداخت مالیات خواهد بود.

• مرحله ششم: موفقیت یک رویا و صادر شدن مجوز

کمیسیون مبلغی را برای عوارض تغییر کاربری برایم تعیین کرد و بالاخره با موافقت دبیر کمیسیون مجوز نهایی صادر شد. هوراا.

• مرحله هفتم: پرداخت عوارض و شروع به کار

خیلی سریع مبلغی که به عنوان عوارضی تعیین شده بود را پرداختم و طرح مربوط به ساختمان را که قبلا جهاد کشاورزی تایید کرده بود را شروع کردم.

یک خانه کوچک در وسط زمین می‌ساختم و اطرافم را با درخت‌های سیب و هلو و نارنج پر می‌کردم.

مجازات ساخت و ساز غیر قانونی در زمین‌های کشاورزی

حالا که توانستم به سلامتی و با موفقیت هفت خان رستم برای گرفتن مجوز را بگذرانم، بد نیست بدانید که روزهایی که مدام به جهاد کشاورزی می‌رفتم، یکی از صاحبان آن خانه‌های خراب شده را دیدم.

جز مالکان آنجا نبود و تعدادی زمین کشاورزی را خریده بود به این امید که ویلایی در آن ساخته و پولش را چند برابر کند.

البته گفت که از قوانین تغییر کاربری خبر نداشته و برای همین هم فکر کرده م‌یتواند بدون مجوز کاربری زمین را تغییر دهد. البته زمین‌هایی که خریداری کرده بود هم جزو مناطق کشاورزی بودند و هر ساله زیر کشت می‌رفتند. برای همین هم قانون بسیار شدیدتر با او رفتار کرده بود.

قانون حفظ زمین زراعی و کشاورزی علاوه بر اینکه خانه نیم ساخته‌اش را تخریب کرده بود، یک جریمه نقدی که حدود یک برابر ارزش روز زمین با کاربری جدید بود، برایش تعیین کرده بود. البته این را هم گفت که چون نمی‌دانسته مجازاتش کم بوده است. در حالی که افراد دیگری که همزمان با او شروع به کار کرده بودند، جریمه نقدیشان سه برابر ارزش زمین بعد از تغییر کاربری بوده و هر کدام به ۱ تا ۶ ماه حبس هم محکوم شده‌اند. البته این مجازات برای این بود که آنها بارو اول‌شان نبوده و قبلا هم بدون مجوز این کار را کرده‌اند.

می‌گفت زمین کشاورزی را فروخته و در جای دیگری خریده که بتواند برایش مجوز تغییر کاربری بگیرد، حالا هم آمده بود دنبال کارهای اداری‌اش.

گفتم خب باز هم خوب است که سرخود نرفتی سراغ ساخت و ساز. گفت تجربه وحشتناکی که دفعه قبل به دست آوردم برای هفت پشتم کافیه. تازه اصلا دلم نمی‌خواد برم زندان و دوباره یه ضرر هنگفت هم بکنم.

موارد مجاز برای درخواست تغییر کاربری

حالا که من با تمام سختی‌ها و پیچیدگی‌هایی که داشت توانستم مجوزم را بگیرم، بد نیست بدانید که فقط در صورتی که زمین زراعی در شرایط زیر باشد، می‌توانید برای آن مجوز تغییر کاربری به مسکونی بگیرید:

• تغییر کاربری باغ به مسکونی کلا ممنوع است. فرقی نمی‌کند باغ دارای درختان ثمری یا غیر ثمری باشد.
• زمین‌هایی که تحت کشت قرار می‌گیرند و در گذشته نیز از آنها برای کشاورزی استفاده می‌شده، نیز مجوز تغییر کاربری نمی‌گیرند.
• زمین‌های کشاورزی که در روستاها و خارج از محدوده شهری قرار دارند نیز جزو اراضی است که قانون از آنها حفاظت کرده و اجازه ساخت و ساز نمی‌دهد.